Com Selic a 15%, FIIs conseguem competir com a renda fixa? Gabriel Barbosa, da TRX, destaca fundo que já entregou 150% do CDI no Onde Investir no 2º Semestre

Apesar dos juros elevados e da discussão sobre taxação de dividendos, os fundos imobiliários surpreenderam positivamente no início de 2025. O Ifix, índice que reúne os principais FIIs da bolsa, acumulou alta de 11% no primeiro semestre do ano.

Mas o que vem pela frente? As perspectivas e oportunidades para os próximos meses foram detalhadas por Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX, durante o evento “Onde Investir no 2º Semestre”, promovido pelo Seu Dinheiro e apoiado pelo Money Times.

Ao lado de Pedro Bruder, gestor de fundos da Kinea, e Caio Araujo, analista da Empiricus Research, Barbosa participou do painel que foi ao ar na última quinta-feira (3), mediado por Vinicius Pinheiro, diretor de redação do Seu Dinheiro e Money Times.

Para conferir a entrevista completa, basta acessar abaixo:

Entre os principais assuntos abordados durante o painel de fundos imobiliários, estão:

• Os impactos da Medida Provisória 1.303 na atratividade dos FIIs;
• As perspectivas para a classe de ativos com a Selic a 15% ao ano;
• Pontos de cautela nos fundos imobiliários no segundo semestre;
• Gatilhos que podem impulsionar os FIIs nos próximos meses; e
• As principais oportunidades para investir.

A seguir, confira os destaques da participação de Gabriel Barbosa, da TRX, no “Onde Investir no 2º Semestre” e quais são as projeções do especialista para essa classe de ativos.

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Quais devem ser os impactos da MP que pode taxar os dividendos nos fundos de tijolos? Vale a pena investir?

Gabriel Barbosa – Um ponto positivo da Medida Provisória é que ela foi igualitária para todos os veículos isentos. No final das contas, qualquer tipo de investimento isento deve passar a ser taxado de forma igual. Os fundos imobiliários e os outros produtos que hoje são isentos ainda vão ter um benefício fiscal, porque a taxação de 5% sobre os dividendos é menor do que a taxação de outros produtos. Então, no fim, a taxação é ruim, mas acaba que, como ficou tudo igual, a régua subiu para todo mundo.

Eu acho que tem o efeito de que os ativos vão ficar mais caros e no tijolo não é diferente. Eu estou lá negociando a compra de imóveis em uma determinada rentabilidade – o que chamamos de cap rate – e se hoje eu estou negociando a 8,5%, 9%, 10%, eu vou ter que colocar esse custo adicional porque o meu investidor vai colocar isso na conta dele na hora dele precificar a minha cota. Nós [da TRX] também temos que repassar isso no final.

Nós também fazemos investimento direto na construção de imóveis. Estamos construindo um novo hospital do Albert Einstein em São Paulo, que é um imóvel bem emblemático do fundo [TRX11], então tomamos financiamento. Muitas vezes nós batemos na porta da Kinea buscando um financiamento nos fundos de crédito para antecipar recebíveis dos nossos contratos de locação. Então o crédito vai ficar mais caro para mim, vai ficar mais caro para eu financiar uma construção e tudo isso vai encarecendo.

São coisas que acabam retraindo um pouco a nossa capacidade de investir, mas eu ainda vejo o mercado de fundos imobiliários relativamente pequeno no Brasil. Ainda tem um caminho muito grande para crescer e, como tudo foi taxado de forma igual, acho que se a MP for aprovada – assunto que tem um grande “se” –, ainda assim veríamos atratividade nos fundos imobiliários.

Com a Selic a 15% a.a., qual é o impacto nos fundos imobiliários? É possível competir com a renda fixa?

Gabriel Barbosa – No caso do TRXF11, que é o nosso fundo de tijolo na TRX, nós estamos conseguindo competir. O fundo tem pouco mais de 5 anos de história e temos entregado resultados perto de 150% do CDI.

Começamos o fundo na época de Selic a 2% ao ano, mas agora estamos no terceiro ano seguido de Selic acima dos dois dígitos. O que temos feito na TRX, para conseguir competir com esse patamar de juros, é ter uma gestão ativa de verdade. Então não é só comprar imóveis, aumentar o fundo, diversificar etc., mas também vender imóveis. No ano passado, nós vendemos aproximadamente R$ 800 milhões em imóveis. Neste ano, já vendemos dois imóveis e um terceiro deve ficar para o segundo semestre.

Com isso, conseguimos destravar valor e ter um dividend yield mais alto. Hoje, o dividend yield recorrente do TRXF11 é cerca de 11%, livre de Imposto de Renda. Se colocarmos na conta o que distribuímos de não-recorrente – principalmente na virada dos semestres –, estamos entregando próximo de 13,5% ao ano, livre de Imposto de Renda. Ou seja, a rentabilidade média só de carrego é muito positiva. 

Além disso, tem a perspectiva de valorização. Não é muito claro para a gente que a cota do fundo deva ficar nesse patamar pagando 11% de dividendos com as características que o nosso fundo tem: tijolo bem localizado, grandes inquilinos, contratos atípicos… Então deveria ter uma compressão de yield e isso deveria refletir em uma valorização da cota. 

Para o investidor que tem essa visão e consegue segurar ruídos como a taxação, alta da Selic, crises políticas etc., com certeza tende a se beneficiar no médio e longo prazo.

Há algum fator que pode ser um gatilho positivo para os fundos imobiliários de tijolos nos próximos meses?

Gabriel Barbosa – Se tivermos um cenário mais benigno de inflação para o ano que vem, acho que esse é um ponto a ser acompanhado. 

Hoje [dia da gravação do painel, 26 de junho], foi divulgado o IPCA-15, que está com uma composição boa, de maneira geral. Indicadores que geralmente são mais ariscos, como a inflação de serviços, já estão recuando. Acho que isso é sinal de que a política monetária tem tido efeito para trazer a inflação para baixo. Se o Brasil tiver um cenário benigno e as expectativas vierem mais favoráveis nos próximos relatórios Focus, acho que temos a possibilidade de começar a conversar sobre um ciclo de queda [da taxa Selic].

Neste cenário, com certeza haveria uma reprecificação tanto dos ativos de crédito quanto dos ativos de tijolo. Os fundos de tijolo têm sido marcados de lado ou para baixo por conta dos juros mais altos.

Nós passamos por isso na virada do ano passado. Muitos fundos tiveram marcação para baixo nos valores patrimoniais, nas avaliações dos imóveis que são feitas por fluxo de caixa descontado. Se tivermos a perspectiva de [queda da taxa Selic] já neste ano e isso entrar no preço dos avaliadores, o mercado tenderia a ter uma valorização patrimonial dos fundos de tijolo já nesse ciclo.

A maioria dos fundos faz reavaliação na virada do ano para cumprir com auditoria, então acho que esse é um ponto para ser observado, principalmente olhando o fundo de tijolo, que pode ter uma valorização patrimonial nos próximos seis meses.

O investidor dos fundos da TRX pode ter alguma surpresa positiva no segundo semestre em relação a dividendos?

Gabriel Barbosa – Falando especificamente do TRXF11, acabamos de encerrar uma emissão que mudou o fundo de patamar. O fundo cresceu 60% em uma tacada só, de R$ 2 bilhões para R$ 3,25 bilhões. Isso mexe com os fundamentos do fundo, mas fizemos de uma forma em que o nosso guidance de distribuição de dividendos até dezembro de 2025 se mantenha com uma distribuição estável de R$ 0,93 e nós utilizamos uma metodologia que, quando vendemos imóveis com lucro, guardamos essa reserva e fazemos essa distribuição nas viradas dos semestres para cumprir com a regra de distribuir 95% do resultado dentro do semestre.

Por isso, nós devemos ter uma distribuição extraordinária. Comunicamos isso no nosso último relatório gerencial do fundo, em junho. Se conseguirmos vender algum outro imóvel ao longo do segundo semestre, podemos ter uma distribuição maior em dezembro, mas a tendência é que mantenha o patamar de distribuição que está próximo de R$ 0,93 por cota, que dá um dividend yield de 11%.

Quais são as tendências para os fundos de tijolos? Quais são os perfis de imóveis que a TRX está olhando?

Gabriel Barbosa – O TRXF11 é um fundo híbrido, então podemos comprar qualquer tipo de imóvel para renda com viés corporativo. Essa é nossa diretriz principal. Ao longo do caminho, o fundo ficou grande no que o mercado chama de renda urbana ou varejo.

Até o primeiro semestre do ano passado, nós tivemos um momento em que [o portfólio] ficou 100% em grandes lojas de varejo: atacadistas, lojas de material de construção, supermercados, lojas de departamento maiores etc. Depois nós compramos o hospital que estamos desenvolvendo para o Albert Einstein, em São Paulo.

Agora, estamos comprando mais lojas, principalmente em São Paulo, mas também estamos trazendo de volta a tese de logística para dentro do fundo. 

Quando fizemos o IPO entre 2019 e 2020, nós compramos dois imóveis de logística e dois imóveis de varejo. Depois, o fundo encontrou muita oportunidade no mercado de varejo, que era um inexplorado por investidores institucionais. Mas agora estamos voltando também com ativos de logística e não temos muito um viés de localização, principalmente pelas características dos nossos imóveis.

Quando o assunto é varejo, dentro de grandes centros, existem bairros específicos ou localizações específicas que são tão boas quanto um prédio na Faria Lima. Nós usamos muito o exemplo do imóvel que deu a melhor taxa de retorno para o fundo foi uma loja do Pão de Açúcar que vendemos em Teresina, que é uma capital do Nordeste, mas está longe de ser uma das maiores cidades do Brasil.

Nós olhamos o Brasil inteiro. O fundo tem imóveis em 16 estados, são mais de 40 cidades. Não temos restrições. O que buscamos são bons imóveis, bem localizados, com inquilinos de primeira linha e contratos de longo prazo. 

Cumprindo esses quatro requisitos principais, depois entramos na questão do valuation para comprar em um bom preço, entregar retorno para o nosso cotista e temos também algum viés de saída para saber o que fazer se o inquilino não estiver mais no imóvel.

Há algum fator de risco nos FIIs nos próximos meses ou a tendência é uma melhora no mercado?

Gabriel Barbosa – Se tiver um momento de queda na atividade econômica por conta da restrição monetária, os fundos de tijolo podem ser impactados com isso. 

Nós curiosamente estamos vivendo um momento em que o PIB está crescendo dentro do esperado mesmo em um momento de Selic super restritiva. É um cenário diferente do que o mercado está acostumado a ver: o desemprego baixo, as empresas relativamente saudáveis e nenhum “peixe grande boiando”, que é um acontecimento comum em períodos de juros elevados.

Então, minha preocupação maior, do ponto de vista dos fundos de tijolo, é se houver uma crise econômica em que haja um processo de recessão e aumento do desemprego por conta da restrição monetária. Acredito que nesse cenário os fundos de lajes, logística e shoppings com certeza seriam impactados porque são ativos mais ligados à atividade econômica.

No final das contas, o cotista que quiser saber como se proteger disso deveria se ater aos ativos estão dentro do fundo, à diversificação do portfólio, a quem são os inquilinos e ficar de olho em quem pode estar mais propenso a ser impactado de acordo com a volatilidade da economia etc.

Geralmente, os melhores ativos e os melhores inquilinos acabam sofrendo menos. Então com o patamar de Selic atual, o investidor tem que se ater a isso e se proteger buscando os melhores ativos possíveis.

Vale a pena investir nos fundos da TRX no 2º semestre? Existe algum outro segmento que você recomenda?

Gabriel Barbosa – O TRXF11 tem uma base grande de cotistas, mais de 185 mil investidores. Nós acabamos de encerrar uma emissão que mudou o fundo de patamar e estamos aproveitando um momento que é bom para comprar imóveis.

Foi a primeira vez também que fizemos troca de cotas. Nós oferecemos cotas para o vendedor do TRXF11. Como o TRXF11 é um fundo líquido, temos conseguido sucesso nessas negociações sem depreciar o valor dos imóveis que estamos comprando. Se puder falar de algum outro setor, na TRX gostamos muito do setor de shoppings, que é um segmento que não temos no TRXF11. Achamos que os fundos estão bastante descontados quando comparados com um ano atrás e a performance dos shoppings está melhor. Então há uma dicotomia, há algo de errado nessa análise.

Na nossa visão, os ativos de shopping de maneira geral estão apresentando bastante oportunidade e são de um segmento que não atuamos na TRX.

Gratuito: receba um e-book com os melhores momentos do evento Onde Investir no 2º Semestre

Estes foram os principais insights de Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX, durante o evento “Onde Investir no 2º Semestre”. Porém, além das perspectivas do especialista em fundos imobiliários, é possível acessar todas as outras recomendações destacadas pelos demais participantes do evento.

O evento, que foi ao ar entre os dias 1º e 4 de julho, teve outros painéis com nomes de peso do mercado financeiro:

• Cenário macroeconômico e estratégia;
• Ações brasileiras;
• Renda fixa;
• Ativos pagadores de dividendos;
• Investimentos internacionais;
• Criptomoedas; e
• Alocação de carteira.

Ou seja, trata-se de um verdadeiro compilado de tudo que o investidor precisa saber para buscar lucros nos meses restantes de 2025.

Você pode assistir a todos os painéis do evento clicando aqui. Além disso, também pode receber um e-book 100% gratuito que reúne os principais destaques e recomendações do “Onde Investir no 2º Semestre”.

Lembre-se: você não precisa gastar nem um centavo e receberá informações que podem te ajudar a buscar lucros até o fim do ano. Basta acessar abaixo:

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