BR Properties (BRPR3) pode despejar R$ 3,4 bilhões em dividendos; operação de venda é fim de ciclo

A BR Properties (BRPR3) poderá pagar até R$ 3,4 bilhões (receitas líquidas de R$ 5,5 bilhões menos dívida líquida de R$ 2,1 bilhões) em dividendos, estima o Santander em relatório enviado a clientes.

O dinheiro, segundo a corretora, viria da venda da participação do fundo árabe Adia (Abu Dhabi Investment Authority – que de acordo com o Brazil Journal, pretende zerar a participação de 60% na empresa. O Adia é o principal acionista da BR Properties.

“Por outro lado, acreditamos que a administração provavelmente poderia usar os recursos para pagar parcialmente sua dívida líquida elevada, distribuir parte dos dividendos e ainda economizar um valor para aquisições oportunas e/ou investimentos adicionais em ativos logísticos”, comenta.

Segundo o Bradesco BBI, a venda de 80% do portfólio da BR Properties, por quase R$ 6 bilhões, encerra um ciclo, eliminando a alta alavancagem da empresa (9x a relação dívida líquida/Ebitda) e deixando espaço para uma distribuição de dividendos significativa, “o que vemos como um movimento positivo em meio ao ciclo de aperto pior do que o esperado no Brasil e as feridas pós pandêmicas no segmento de escritórios”.

O negócio

Os analistas do BBI calculam que a venda representa 7% do valor líquido dos ativos (NAV) reportado pela companhia no primeiro trimestre (R$ 7 bilhões) e 88% do atual EV (valor da empresa) da BR Properties, de R$ 6,7 bilhões (R$ 4,6 bilhões do valor de mercado e R$ 2,1 bilhões de dívida líquida).

A corretora lembra que negócio inclui a maior parte dos ativos maduros da BR Properties, como o Panamérica Green Park, Panamérica Park, TNU, Complexo Parque da Cidade, Centenário/Plaza Centenário em São Paulo.

Com a venda, a carteira restante da companhia está atualmente avaliada em 0,5x P/NAV,” embora acreditemos que o mercado tenha antecipado o movimento em sua maioria”.

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“BRPR3 precisaria subir 8% no próximo pregão para que o P/NAV das ações retornasse aos níveis pré-acordo (0,66x), sugerindo um aumento limitado em relação aos níveis atuais”, completam.

O BofA lembra que essa transação ocorre após uma série de trimestres desafiadores com uma combinação de alta alavancagem (9,7x ND/Ebitda) e considerável vacância no portfólio resultante da aquisição do Parque da Cidade (também em venda) por cerca de R$ 1,5 bilhão no final de 2020 em meio ao enfraquecimento dos fundamentos do escritório da pandemia.

Ainda segundo os analistas, a transação terá pouco potencial para as ações, com “as perspectiva de escritório ainda desafiadora somada ao risco de um possível rebaixamento antes de uma carteira mais concentrada (um escritório no RJ representando mais de 70%) e menor liquidez”.

O BofA tem recomendação underperform, ou desempenho abaixo da média do mercado, com preço-alvo de R$ 9, assim como o Santander, que tem recomendação de manutenção.

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