Como ficará o mercado imobiliário para vendas residenciais em 2022?

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Existe um casal conhecido no mercado, que em geral andam juntos, inflação e juros, ou melhor, alta da inflação e alta dos juros.

A taxa Selic se manteve no patamar de 14,25% por 14 meses desde agosto de 2015 até setembro de 2016, neste mesmo período o IPCA variou de 9,53% a 8,48% tendo atingido o pico de 10,71% em janeiro de 2016.

Os juros reais, que são obtidos através da divisão da taxa de juros nominal pela inflação, chegaram a atingir o pico de +5,32% em setembro de 2016.

A partir de setembro de 2016, a taxa de juros Selic começa um movimento de queda até setembro de 2020, quando atinge seu mínimo histórico de 2,00%. Para aquele mês, o IPCA foi de 3,14% ao ano – o que nos traz uma taxa de juros reais negativos de -1,11%.

A inflação começa a voltar aos noticiários, de 1,88% em maio de 2020 passa para 10,74% em novembro 2021.

Tendo em vista este aumento da inflação a Selic começa a subir, mas apenas 10 meses depois, a partir de março 2021, quando foi para 2,75%. Dado este atraso, chegamos a ter juros negativos de -4,22% em maio de 2021.

O último Boletim Focus do Banco Central, de 4 de março, aponta para o final deste ano um IPCA de 5,65% para uma taxa Selic de 12,25% o que traz juros reais de positivos +6,25%.

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O mercado imobiliário é capital intensive, ou seja, necessita de muito capital para sua realização. E este capital é necessário tanto para o incorporador que recorre ao financiamento da produção como para o cliente final que recorre ao crédito imobiliário para aquisição.

Trata-se de um alto volume de recursos por um longo período, desta forma a variação da taxa de juros causa enorme impacto no valor final a ser desembolsado pelo tomador.

As taxas de juros do crédito imobiliário são daquelas mais baixas encontradas, perdendo apenas para as do crédito consignado, isso porque 70% da captação vem do sistema SBPE, ou caderneta de poupança, de baixo risco, e que remunera pouco seu investidor, daí um custo mais em conta para o tomador, assim como conta com garantia real, que é o imóvel.

Estas taxas deverão acompanhar a alta da Selic, assim o produto ficará mais caro tanto para produzir, como mais caro para comprar pelo cliente final.

Mas não vamos esquecer do outro membro do casal, a inflação.

A inflação acumulada para o par INCC/IPCA encerrou 2018 em 3,97%/3,75%, 2019 em 4,13%/4,31%, 2020 em 8,68%/4,52% e 2021 em 14,03%/10,06%. O INCC influenciado pelo IGP-M chegou a bater 17,35% em julho de 2021 no acumulado de 12 meses.

A inflação age de duas formas sobre o mercado imobiliário. Encarece o produto, aumentando o esforço de compra por parte do cliente final. Mas também age como um poderoso fator de perda de renda familiar, na medida em que todos os bens e serviços da cesta de consumo das famílias ficam mais caros e como em geral a renda não acompanha esta subida, fica também mais difícil para o cliente final obter a renda livre necessária para esta aquisição.

Como as variáveis inflação e juros subiram dada a pandemia, e agora há previsão de mais aumentos no horizonte, desta vez dada a guerra na Ucrânia, entendo que não tem como este ano de 2022, e provavelmente o próximo de 2023, repetirem o mesmo bom desempenho visto no final de 2020 e em 2021.