Como foi o mercado imobiliário para vendas residenciais em 2021?

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O Brasil é um país de dimensões continentais, são 26 estados mais o Distrito Federal e 5.568 municípios. Assim, com certeza há muita heterogeneidade no país, quer seja quanto ao tamanho da população, cultura e economias.

O mercado imobiliário como sabemos é de longo ciclo de produção, intensivo em capital e depende do cenário econômico, este cenário pode variar ao longo do país, ou seja, no mesmo momento regiões cuja economia depende da produção e exportação agrícola podem estar indo muito bem enquanto regiões que dependem da indústria podem estar indo muito mal.

Eu pesquiso e estudo minha região de trabalho e moradia que é a capital de São Paulo. Assim, sempre estudo os dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) para a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) – que envolve a capital paulista mais 38 municípios adjacentes, e não o país como um todo.

Mas com certeza, caso outras regiões disponham de pesquisa e dados, a mesma metodologia pode ser empregada.

Sabemos que uma imagem vale mais do que mil palavras, ou em outras palavras, é mais fácil ilustrar determinados pontos com imagens, ou neste caso, com gráficos.

Gráfico 1

A linha vermelha sólida mostra o número de unidades lançadas e na linha verde sólida o número de unidades vendidas acumuladas a cada ano (eixo da esquerda).

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Percebe-se que os incorporadores adaptam rapidamente seus lançamentos às vendas realizadas, porém uma subida maior da linha vermelha em relação à verde pode significar que ocorra muita oferta no mercado e por consequência aumento dos estoques. Preste atenção para 2021.

A linha azul sólida mostra o saldo de unidades não vendidas ao final de cada ano, perceba a elevação do saldo desde 2018, quando passou de 22 mil para 66 mil (eixo da esquerda).

A linha roxa pontilhada mostra 1/VSO, ou seja, a Velocidade sobre Oferta – VSO mas não em % e sim em meses, perceba a queda desde 2016 quando tinha estoque para 19 meses dadas as vendas daquele momento para 9,6 meses em 2021 dadas as vendas do momento atual (eixo da direita).

Gráfico 2

A linha vermelha sólida e a linha verde solida repetem o Gráfico 1, estão em unidades (eixo esquerdo).

A linha vermelha pontilhada apresenta o valor em R$ x bilhoes de lançamentos, perceba a elevação do valor de R$ 17bi em 2016 para R$ 45bi em 2021 (eixo direito).

A linha verde pontilhada em R$ x bilhoes de vendas, perceba a elevação do valor de R$ 15bi de 2016 para R$ 33bi em 2021 (eixo direito).

Importante lembrar que os valores não são nominais, são corrigidos pelo IPCA o que permite comparação.

Concluindo, comparando os resultados de 2021 com 2020, as vendas de unidades em 2021 subiram 23%, os lançamentos de unidades subiram 43%, as vendas em valor subiram 9% e os lançamentos subiram 42%.

E agora, o ano de 2022 repetirá o momento de 2021? Tratamos deste tema no artigo do mês passado.