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Analista indica fundo imobiliário (FII) com desconto de 25% e dividendos de 9,5%; confira

11/04/2022 - 9:00
Fundos imobiliários estão com preços abaixo do valor patrimonial, o que representa oportunidade histórica de compra (Imagem: Envato)

Imagine se você pudesse comprar um imóvel com um desconto de até 37% no seu valor de avaliação. E ainda conseguir uma renda extra todo mês com “aluguel” isento de Imposto de Renda. Esse é o tipo de oportunidade que está à disposição dos investidores de fundos imobiliários (FIIs), que têm cotas negociadas na bolsa por menos de R$ 100 e estão pagando dividendos que chegam a 12% ao ano

Os fundos imobiliários são excelentes alternativas para os investidores que buscam renda extra todo mês. O momento é oportuno para comprar cotas de FIIs na bolsa brasileira, dado que os preços estão absurdamente descontados, de acordo com o especialista em fundos imobiliários da Empiricus, Caio Araújo.

Ao contrário do Ibovespa, os fundos imobiliários ainda não se recuperaram do tombo na pandemia. O Ifix, o índice de referência dos FIIs listados na bolsa brasileira, ainda está quase 15% abaixo da sua máxima histórica. 

“Estamos diante de uma oportunidade de compra histórica, algo que não acontecia desde 2015 ou 2016. É a hora de comprar para tentar capturar o ciclo de alta e ganhar dinheiro em cima da recuperação esperada desse mercado”, resume.

Veja no vídeo abaixo a entrevista completa com o analista:

FIIs com desconto: investir em fundos com preço abaixo do valor patrimonial é oportunidade rara

Fundos imobiliários são uma espécie de “condomínio” de investidores em imóveis ou títulos ligados ao mercado imobiliário. Eles captam dinheiro de investidores para investir em ativos como lajes corporativas, shopping centers ou galpões logísticos.

Para exemplificar como funciona esse mercado, vamos supor que um fundo imobiliário seja dono de 3 prédios comerciais, cada um avaliado em R$ 100 milhões. Então, esse fundo tem um valor patrimonial de R$ 300 milhões, que é a soma de quanto valem todos os seus  imóveis. 

Os  fundos são negociados em bolsa de valores em cotas. No caso do exemplo, vamos supor que ele tenha 1 milhão de cotas. Como seu valor patrimonial é de R$ 300 milhões, cada cota deveria valer R$ 300, se fosse considerado o seu valor patrimonial. 

Mas, na prática, o preço da cota oscila conforme o humor dos mercados. E o mercado anda “azedo” desde 2020, quando começou a pandemia. Uma onda vendedora tomou conta dos fundos imobiliários e derrubou os preços.

Segundo Araújo, a maré baixa dos fundos imobiliários é reflexo, principalmente, de dois fatores:

  1. A pandemia de covid-19: o isolamento social afetou o movimento de shopping centers e a ocupação de escritórios corporativos.
  2. A alta dos juros: desde o início de 2021 até agora, a Selic saltou de 2% para 11,75% ao ano, o que impacta negativamente os ativos de renda variável, como ações e FIIs, e também os negócios na economia real, como empreendimentos imobiliários.

Mas a visão do Caio Araújo é que houve um exagero no movimento de queda dos FIIs – e isso pode ser ótimo para você. Em um contexto de pânico nos mercados, coisas “irracionais” podem acontecer na bolsa de valores. Muitos desses fundos perderam tanto valor que chegaram a ser negociados por um  preço abaixo do valor patrimonial. Ou seja, por menos do que valem os imóveis que eles têm na carteira.

Isso é o que o mercado chama de “assimetria”. Em outras palavras: é uma oportunidade de compra de um ativo por um preço abaixo do seu valor justo. Essas assimetrias do mercado tendem a se corrigir no médio a longo prazo, de modo que os preços reflitam os fundamentos econômicos. 

“Não faz sentido que um fundo bem gerido, com boa estrutura de capital, tenha um valor em bolsa menor que o seu valor patrimonial. Isso tende a se normalizar no médio prazo e a cota do FII convergir ao valor patrimonial”, explica Araújo.

Atualmente, existem na bolsa brasileira fundos valendo quase 40% menos do que o seu valor patrimonial. É como se um apartamento que vale R$ 1 milhão estivesse à venda por cerca de R$ 600 mil. Uma baita oportunidade.

Você certamente já ouviu falar de alguém que comprou um apartamento a “preço de banana” em algum tipo de oportunidade rara. Pode ser um casal se divorciando,  uma família indo embora da cidade ou qualquer tipo de circunstância que leve um vendedor a baixar o preço para vender mais rápido. Sorte de quem compra, certo?

O que está acontecendo com os fundos imobiliários é exatamente isso. Uma circunstância excepcional que levou os preços para baixo. A diferença é que, ao contrário de um apartamento, que exige um desembolso mais robusto, praticamente qualquer pessoa consegue comprar um FII. Há cotas negociadas em bolsa por menos de R$ 100.

Araújo é responsável por caçar oportunidades de fundos imobiliários na bolsa. Sua carteira recomendada tem mais de 20 fundos para quem deseja ganho de capital ou renda extra (mais informações aqui).

Renda extra mensal com FIIs: os dividendos estão mais gordos

Além da chance de ganhar com a valorização das cotas, o cenário atual abre oportunidades interessantes para quem busca renda extra mensal com fundos imobiliários. É que quanto mais barato o fundo estiver, mais retorno é possível conseguir com os dividendos em relação ao capital investido.

Imagine que você quer investir em um apartamento para alugar. Você precisa pagar, por exemplo, R$ 400 mil para comprar um imóvel e alugar por R$ 2.000 por mês em condições normais de mercado. É um retorno de 0,5% ao mês com aluguel. 

Mas e se você conseguir comprar esse apartamento, com desconto de 25%, por R$ 300 mil? O retorno do seu investimento para o mesmo valor de aluguel sobe para 0,66% ao mês.

E se o preço do aluguel subir no ano que vem, para, por exemplo, R$ 2.500 ao mês. Aí o retorno de quem comprou o imóvel com desconto sobe para 0,83% ao mês.

Esse é o tipo de oportunidade disponível nos fundos imobiliários neste momento. Como eu já disse, as cotas estão descontadas e há fundos pagando dividendos de até 12% ao ano. De acordo com Caio Araújo, muitos fundos têm boas perspectivas de aumentar a distribuição dos dividendos no médio a longo prazo. São dois motivos para isso:

1 – A enfraquecimento da pandemia 

Com a pandemia, muitas  empresas devolveram escritórios. Isso aumentou a taxa de vacância de escritórios corporativos. Agora as empresas precisam de mais espaço para acomodar os funcionários que voltam para o regime presencial. O mercado de aluguéis corporativos volta a se aquecer. A vacância dos fundos imobiliários de lajes corporativas já está menor nos últimos meses. 

Com mais imóveis alugados, maior é a quantidade de dividendos para distribuir. Ou seja, o “dividend yield” dos fundos imobiliários tende a crescer com o enfraquecimento da pandemia.

2 – A correção pela inflação

O mercado imobiliário tem contratos com aluguéis corrigidos pela inflação. Como a inflação subiu, a tendência é que os aluguéis sejam corrigidos e, consequentemente, os dividendos dos fundos imobiliários subam para patamares maiores. 

A CHANCE DE OURO NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS: VEJA 3 OPORTUNIDADES PARA COMPRAR AGORA

FIIs versus renda fixa, qual a melhor opção?

Com a alta recente dos juros, a renda fixa ficou mais atrativa para os brasileiros. Já é possível conseguir ganhos de dois dígitos em títulos do Tesouro Direto, por exemplo. Nesse contexto, a seguinte dúvida passa na cabeça de muitos investidores agora:

Por que alguém vai investir em FIIs e não em títulos de renda fixa?

Antes de responder, é importante lembrar que o investidor responsável busca a diversificação. É recomendável que todo investidor tenha uma parte do seu patrimônio na renda fixa. O que estamos falando aqui é de alocar também parte dos seus recursos em fundos imobiliários, de olho em renda extra e ganho de capital.

O Caio Araújo traz cinco vantagens dos FIIs em relação à renda fixa:

1 – Dá para receber renda extra mensal com FIIs

São raros os títulos de renda fixa que oferecem renda mensal. Tem a poupança, mas ela não paga um retorno atrativo. Existem títulos do Tesouro que pagam juros semestrais, mas não há opções à venda com pagamento mensal.

No caso dos FIIs, existe uma obrigação legal de distribuição semestral de 95% do resultado caixa em dividendos. Mas é praxe no mercado de fundos imobiliários a distribuição mensal de dividendos.  Na prática, quem investe na maioria dos FIIs consegue receber renda extra todo mês (veja como).

2 – Dividendos corrigidos pela inflação

Ao contrário dos títulos de renda fixa prefixados, o rendimento dos FIIs é corrigido pela inflação. O motivo é que eles são atrelados a contratos de aluguéis, que no Brasil são corrigidos pelo IGP-M ou IPCA.

3 – As taxas reais dos FIIs estão maiores que no Tesouro Direto

Existem, sim, alguns títulos de renda fixa com retorno atrelado à inflação. O mais famoso deles é a NTN-B, disponível no Tesouro Direto, que paga uma taxa de juros fixa mais a inflação. 

Neste momento, os FIIs estão pagando retornos acima das taxas de juros reais dos NTN-Bs. Veja abaixo o gráfico que compara o retorno médio do Ifix acumulado em 12 meses, com a taxa real do Tesouro IPCA + 2035 (NTN-B 2035).

Fonte: Economática 31/12/2010 a 25/03/2022

VÍDEO GRATUITO: COMO SE PREPARAR PARA BUSCAR LUCROS COM O ESPERADO CICLO DE ALTA DOS FIIS

4 – Isenção de Imposto de Renda

Uma grande vantagem dos FIIs é que seus rendimentos são isentos de Imposto de Renda. Enquanto isso, vários títulos de renda fixa cobram entre 15% e 22,5% de imposto sobre os rendimentos, a depender do prazo da aplicação.

Essa é uma vantagem do FIIs até mesmo sobre os investimentos diretos em imóveis. No caso do aluguel tradicional, a renda também é tributada de acordo com a tabela de rendimentos do IR, cuja alíquota máxima é de 27,5%.

5 – Renda extra E ganho de capital

O FII é um investimento dois em um. Além de renda, quem investe em fundos imobiliários têm a chance de buscar também ganho de capital com a valorização das cotas. É verdade que existem alguns títulos de renda fixa que se valorizam também, mas são situações mais específicas. 

Para quem busca ao mesmo tempo ganho de capital e renda, os FIIs são mais recomendados.

A visão do Caio Araújo é que a tendência dos FIIs é que suas cotas sejam corrigidas para valores próximos à avaliação patrimonial. Essa é a chance de comprar esses fundos com desconto e tentar surfar a onda de valorização esperada.

VÍDEO GRATUITO: VEJA COMO BUSCAR RENDA EXTRA E GANHOS DE CAPITAL COM FUNDOS IMOBILIÁRIOS E ACESSAR A CARTEIRA COMPLETA DO CAIO ARAÚJO

O que comprar em FIIs para buscar renda mensal com dividendos e lucro na bolsa

Existem mais de 400 FIIs na bolsa brasileira. Há opções interessantes e baratas, mas também há fundos que não tem boa gestão, bom portfólio ou liquidez. 

Na opinião do Caio Araújo, uma boa opção para comprar é o PATL11, de galpões logísticos. Ele negocia atualmente com um desconto de 25% em relação ao valor patrimonial e paga dividendos da ordem de 9,5% ao ano.

Araújo recomenda que o investidor compre uma cesta de fundos para diversificar a carteira, de modo a reduzir riscos e aumentar as chances de ganhos. Apesar das boas perspectivas para os FIIs, esses são ativos de renda variável, que estão sujeitos a oscilações de mercado. 

Neste momento, ele vê potencial especialmente em três fundos para comprar em 2022. Tanto que ele escreveu um relatório especial para indicar esses fundos aos seus seguidores. 

Ele está disponível na sua série Renda Imobiliária, que traz mais de 20 recomendações de FIIs. Essa carteira rendeu 70% desde sua criação, em 2017, um retorno 50% acima do Ifix. 

A boa notícia é que neste link você pode saber mais sobre as oportunidades de investimento em fundos imobiliários e receber as instruções para liberar uma degustação de todas as recomendações do Caio Araújo por sete dias sem compromisso.

Só depois de ver sua carteira completa e acompanhar os relatórios semanais é que você vai avaliar se faz sentido seguir esse plano de investimento. Você não precisa fazer nenhum compromisso financeiro no primeiro momento para receber as melhores recomendações de fundos imobiliários. Depois de sete dias, você pode continuar a acompanhar a série por um valor simbólico, o preço de um café com pão na padaria. Se não quiser continuar, você não perde nada. 

Como estamos diante de uma oportunidade rara para investir em fundos imobiliários abaixo do seu valor patrimonial, eu sugiro que você ao menos dê uma espiada na tese de investimento do Caio Araújo.

QUERO APROVEITAR A CHANCE DE OURO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS E LIBERAR MINHA DEGUSTAÇÃO DE SETE DIAS PARA TODAS AS INDICAÇÕES DE FIIS