XPML11: analista avalia compra de shoppings na Avenida Paulista e na Barra e revela se vale a pena comprar as cotas do fundo imobiliário

Na última semana, o XP Malls (XPML11) comunicou a assinatura de um memorando de entendimentos (MOU) para adquirir parte do portfólio de shoppings da SYN Prop & Tech (SYNE3), companhia de properties listada em Bolsa.

A negociação é baseada na compra da fração ideal de 6 shopping centers:

• (i) 51% do Grand Plaza Shopping, localizado em Santo André (SP);
• (ii) 32% do Shopping Cidade São Paulo, localizado em São Paulo (SP);
• (iii) 70% do Shopping Metropolitano Barra, localizado no Rio de Janeiro (RJ);
• (iv) 52,5% do Tietê Plaza Shopping, localizado em São Paulo (SP);
• (v) 85% do Shopping Cerrado, localizado em Goiânia (GO); e
• (vi) 23% do Shopping D, localizado em São Paulo (SP).

O valor total da transação chama a atenção: R$ 1,85 bilhão, um dos maiores da história do setor.

Os empreendimentos adquiridos estão em lugares tradicionais de grandes centros urbanos, como o Shopping Cidade São Paulo, localizado na Av. Paulista, e o Shopping Metropolitano Barra, no Rio de Janeiro.

XPML11: transação será positiva para o fundo imobiliário?

Segundo o analista Caio Araujo, da Empiricus, o cap rate (quanto determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido) da transação gira em torno de 8%, patamar acima da carteira imobiliária do XPML11, atualmente próximo de 7,5%.

“Devido ao parcelamento da transação, é possível que o fundo receba um rendimento de dois dígitos no primeiro ano, um cap rate de aproximadamente 15%, de acordo com nossas estimativas”.

Outro fator positivo que chama a atenção do analista é que a aquisição equivale a R$ 15,2 mil por metro quadrado, abaixo do preço que o portfólio do XPML11 é negociado atualmente (cerca de R$ 22,7 mil por metro quadrado).

Além disso, caso a operação se confirme, o XPML11 deve elevar a exposição da sua receita imobiliária no estado de São Paulo de 53% para 61%.

“É favorável diante da relevância da região no PIB nacional e seu grande potencial de consumo”, avalia o analista.

Caio Araujo recomenda a compra das cotas do XPML11 em sua série na Empiricus, Renda Imobiliária. 

“O fundo se consolida cada vez mais como um dos maiores players do setor, com um dos portfólios mais robustos e diversificados da indústria”, afirmou.

Analista abre recomendações da carteira que já rendeu 156% do Ifix

A carteira da série Renda Imobiliária, comandada pelo analista, já valorizou 125,54% desde a sua criação, em 1º de janeiro de 2017.

Ou seja, mais do que dobrou o dinheiro de quem seguiu à risca as recomendações de Caio.

Em contrapartida, quem investiu no Ifix (principal índice de fundos imobiliários da bolsa) neste mesmo período, teve apenas 80,16% de lucro.

Desde novembro, o Caio Araujo trouxe uma novidade: uma carteira atualizada mensalmente com a seleção dos FIIs “top picks” da série Renda Imobiliária. 

Trata-se do “filé mignon” da carteira que já rendeu 156,5% do Ifix desde a sua criação. E o melhor: o conteúdo é 100% gratuito.

O relatório com as indicações de março já está disponível para qualquer pessoa interessada.

Você não precisa pagar nada e nem se comprometer de nenhuma forma com a casa de análise para poder conhecer as recomendações.

E aqui vai um spoiler: apesar de recomendado para o longo prazo, o XPML11 não está entre os cinco melhores FIIs para comprar agora, na visão do analista.

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