Fundos Imobiliários

Corinthians estuda criar fundo imobiliário para estádio; ‘arenização’ abre caminho para FIIs do segmento?

26 nov 2023, 13:36 - atualizado em 27 nov 2023, 16:52
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Corinthians estuda criar fundo imobiliário para negociar até 49% de seu estádio e quitar dívidas com a Caixa (Foto: Flávya Pereira/Money Times)

Faz um tempo que analistas, especialistas em futebol e até torcedores falam sobre a possiblidade de clubes terem ações na B3. Diante disso, o Corinthians pode ser o primeiro time a ser negociado na Bolsa brasileira. Não com ações, mas com cotas.

O clube paulista está em tratativas com a Caixa Econômica Federal para renegociar uma dívida de mais de R$ 600 milhões. A Caixa foi a responsável por financiar a NeoQuímica Arena.

O estádio pertence ao Corinthians e foi construído para receber partidas da Copa do Mundo de 2014, realizada no Brasil. Contudo, a atual diretoria do clube, com mandato vigente até o fim de dezembro, quer negociar até 49% da NeoQuímica Arena na B3 para quitar uma de suas maiores dívidas.

Fundo imobiliário pode ser alternativa para o Corinthians

Uma das saídas que o Corinthians discute é transformar essa fatia de até 49% em cotas de um fundo imobiliário. Com isso, seria criado um FII com negociações na B3 e investidores comprariam essas cotas tendo direito aos rendimentos, por meio de dividendos, e à uma fatia das receitas do estádio.

O analista de real estate da Empirus Research, Caio Nabuco de Araujo, destaca que ainda não há informação de como seria o fundo imobiliário da NeoQuímica Arena.

“É mais especulação. Se o modelo seria disponibilizando cotas ao público geral, se seria apenas um player que utilizaria o FII como estrutura para comprar fração do imóvel. Acho que seria pouco pertinente para o varejo“, comenta.

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Araujo diz que o modelo mais próximo que vê para o FII é de crédito, com a aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Um crédito mais estruturado, com lastro talvez nos recebíveis das arenas”, explica.

No entanto, o modelo de fundo imobiliário do Corinthians seria diferente de um já existente, o da Arena MRV, o estádio do Atlético Mineiro. Esse FII é fechado e tem um único cotista para gerir a nova casa do clube mineiro.

“A estratégia de oferecer fundos imobiliários relacionados aos estádios pode ser uma forma de os clubes diversificarem suas fontes de financiamento e capitalização”, avalia o advogado e sócio do escritório Mendes Advocacia e Consultoria, Lucca Mendes.

‘Arenização’ abre campo para novo segmento de FIIs?

A adesão ao modelo de Sociedade Anônima do Futebol (SAF) tem impulsionado clubes a terem o seu próprio estádio.

Desde a década passada, com a preparação para a Copa do Mundo 2014, parte desses estádios passou pelo processo de ‘arenização’.

A modernização desses espaços chegou a outros que, mesmo fora do maior evento de futebol do mundo, foram reformados ou construídos. Como é o caso do Allianz Parque, do Palmeiras, e da Arena MRV, do Galo.

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Arena MRV, estádio do Atlético Mineiro (Foto: Flávya Pereira/Money Times)

Todavia, o analista da Empiricus comenta que o grande interesse nesse tipo de investimento é no ativo imobiliário.

“Dada a saúde financeira dos clubes no Brasil, atualmente e historicamente, acho que o mercado de FIIs tem muito mais a explorar. Exploram mais os setores tradicionais do que o futebol em si. Apesar de ter um fluxo grande de recursos em volta”, diz.

Desta forma, Araujo ressalta que o grande alvo são as arenas. Isso porque elas têm um grande fluxo de pessoas em jogos e, com a forte demanda recente, em shows. “Isso gera uma receita que pode ser interessante”, observa.

Ele acrescenta que FIIs desse modelo tendem a focar a aquisição de fração do imóvel ou principalmente, na dívida. “O fundo seria um credor, uma forma de financiar o imóvel e ter parte dele como garantia”, explica.

Em meio a essa ‘arenização’ dos estádios e com os clubes tornando-se SAFs, Araujo pondera que fundos imobiliários ligados ao futebol ainda é um tema distante do mercado.

“Apesar da estrutura ser utilizada, já ser especulada, é um tema que está distante do ‘mainstream’ dos FIIs. Sendo assim, pode demorar um tempo para chegar no investidor de varejo”, ressalta.

Repórter
Jornalista mineira com experiência em TV, rádio, agência de notícias e sites na cobertura de mercado financeiro, empresas, agronegócio e entretenimento. Antes do Money Times, passou pelo Valor Econômico, Agência CMA, Canal Rural, RIT TV e outros.
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