CRI bate recorde no mercado secundário no 1º semestre de 2025, mesmo com retração nas emissões
Mesmo com o esfriamento das emissões no mercado primário, o primeiro semestre de 2025 marcou um novo capítulo para os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no Brasil. O mercado secundário — onde investidores negociam entre si títulos já emitidos — atingiu recordes históricos tanto em volume financeiro quanto em número de negócios.
Entre janeiro e junho, foram movimentados R$ 47,7 bilhões em CRIs, com 382,8 mil operações realizadas no balcão da B3. Os números superaram com folga os do mesmo período de 2024, consolidando a tendência de amadurecimento desse segmento do mercado de capitais.
Mas, afinal, o que são CRIs e por que eles vêm ganhando tanto destaque entre investidores sofisticados?
O que são CRIs?
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos de renda fixa lastreados em fluxos de pagamentos vinculados ao setor imobiliário — como aluguéis, financiamentos ou contratos comerciais. Emitidos por securitizadoras, representam a transformação de recebíveis futuros em recursos imediatos, permitindo que empresas antecipem capital e investidores recebam remuneração atrativa, muitas vezes isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas.
Mais do que uma sigla, os CRIs se consolidaram, na última década, como peça-chave na engrenagem do crédito privado brasileiro.
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Mercado secundário em alta: o que isso indica?
Enquanto o mercado primário registrou retração nas novas ofertas no semestre, o secundário acelerou. O número de negócios cresceu 45% em relação ao primeiro semestre de 2024, e o volume financeiro avançou 1,05%, suficiente para estabelecer o maior patamar da série histórica.
A análise de cinco anos mostra que a Taxa de Crescimento Anual Composta (CAGR) foi de:
- 35,11% em volume negociado;
- 69,81% em número de negócios.
Isso significa mais investidores operando com maior frequência, embora o tíquete médio das transações esteja diminuindo — um indicativo de maior liquidez e pulverização da base de investidores.
Flutuações mensais: uma dança de milhões
O comportamento mensal não foi linear. Em fevereiro de 2025, o volume negociado caiu 30,5% frente a fevereiro de 2024. Abril e junho também ficaram abaixo do ano anterior. Por outro lado, março se destacou com R$ 9,6 bilhões movimentados, o maior valor mensal do semestre.
Essas variações mostram que, embora o mercado esteja em expansão, a liquidez dos CRIs ainda oscila de acordo com o apetite dos investidores, a estrutura dos títulos e o cenário macroeconômico.
Entre os mais negociados do semestre, destaque para a 264ª série da 4ª emissão do CRI Virgo FL Plaza Evolution, com R$ 1,1 bilhão movimentado em apenas 20 operações. A emissão, lastreada em contrato de locação com a SF 250 Participações, foi estruturada em 2021 com remuneração de IPCA + 5,8% ao ano.
A operação contou com a Vórtx como custodiante e agente fiduciário e assessoria jurídica do escritório Stocche Forbes.
O mercado primário e secundário de CRIs será destaque no Uqbar Day 2025, em outubro, em São Paulo, consolidado como o principal fórum técnico sobre crédito estruturado no país.
Por que os investidores estão cada vez mais atentos?
Os CRIs oferecem um pacote atrativo:
- Rentabilidade elevada, muitas vezes acima do CDI;
- Isenção de IR para pessoas físicas, melhorando o retorno líquido;
- Proteção contra inflação, por meio de indexadores como IPCA ou IGP-M;
- Renda periódica, ideal para quem busca fluxo constante de caixa.
O amadurecimento do mercado secundário também ajuda a reduzir o tradicional problema de liquidez desses papéis. A presença de grandes instituições e a profissionalização das estruturas elevam a governança e diminuem riscos operacionais.
Mas nem tudo são tijolos de ouro: atenção aos riscos
Os CRIs envolvem riscos relevantes:
- Crédito do lastro, que pode ser pulverizado ou concentrado;
- Estrutura, já que modelagens mal elaboradas podem comprometer pagamentos;
- Liquidez, ainda limitada em algumas séries;
- Pré-pagamento, que altera o retorno esperado;
- Regulatório, com possíveis mudanças na tributação ou nas regras de mercado.
CRI se consolida como ativo estratégico, e o secundário é o termômetro
O aumento expressivo das negociações no mercado secundário reforça uma tendência: os CRIs deixaram de ser um nicho restrito e passaram a ocupar posição central nas carteiras de renda fixa de investidores qualificados.
Para quem busca renda, proteção contra inflação, benefícios fiscais e diversificação, os Certificados de Recebíveis Imobiliários são uma alternativa sólida — desde que avaliados com atenção à estrutura e com visão de longo prazo.
Com o Uqbar Day 2025 se aproximando, cresce a expectativa sobre os próximos passos da securitização no Brasil. Uma certeza já existe: o mercado de CRIs não é mais coadjuvante — é protagonista.
