Demanda aquecida e vacância baixa: 6 FIIs de galpões para ter na carteira, segundo o Itaú BBA

(Imagem: gerada no Copilot)

Siga no Youtube

O Itaú BBA manteve recomendação de compra para seis fundos imobiliários de galpões logísticos: KNRI11, VILG11, XPLG11, BRCO11, BTLG11 e HGLG11. Outros três, TRBL11, GGRC11 e HSLG11, continuam com indicação neutra pela instituição.

Em relatório, o banco afirmou que a análise está fundamentada no contexto de mercado, na qualidade dos portfólios e no histórico e experiência das equipes de gestão dos FIIs.

Apesar disso, ressaltou que não realizou avaliação de valor justo (valuation) dos veículos e, portanto, não estabeleceu preços-alvo para os ativos.

Galpões logísticos: vacância na mínima histórica

A visão do Itaú BBA para o segmento logístico segue positiva e está apoiada na demanda aquecida e na baixa taxa de desocupação dos galpões.

Segundo dados da SiiLA citados pelo banco, a vacância física consolidada do setor ficou em 3,1% no terceiro trimestre de 2026 (3T26), enquanto o estoque total chegou a 31,2 milhões de metros quadrados (m²).

Entre julho e setembro, foram entregues 303 mil m² de novos empreendimentos, com absorção líquida — indicador que mede a diferença entre as áreas locadas e devolvidas — de 647 mil m².

Em São Paulo, principal mercado logístico do país, a vacância dos condomínios de classes A+ e A (premium) caiu de 5,2%, no 2T26, para 3,3%, no 3T36.

Leia também

Resultados

WEG (WEGE3): vice-presidente revela o item que pesou sobre a margem no balanço do 3T26

Empresas

JBS (JBS32): cotas da China pressionam carne bovina no Brasil e na Austrália no 3T26, mas EUA dão alívio

Mercados

No vermelho: Ibovespa perde 3 mil pontos com disputa acirrada entre Flávio e Lula

No Rio de Janeiro, outro polo importante para o setor, a taxa nos complexos de mesmo padrão recuou de 9,8% para 7,5% no período.

A projeção do BBA indica que, no estado paulista, a vacância deve continuar em baixa e encerrar 2028 em 2,8%. Já no fluminense, deve fechar 2026 em 6,2%, com leve aumento nos anos seguintes, atingindo 7,6% em 2028.

E-commerce sustenta demanda por logística

Na avaliação do Itaú, o crescimento do comércio eletrônico (e-commerce) continua sendo um dos principais motores da demanda por esses imóveis.

Mercado Livre, Shopee e Amazon, por exemplo, estão entre os maiores ocupantes de galpões em São Paulo. Para se ter uma ideia, entre o terceiro trimestre de 2025 e o mesmo período de 2026, as três empresas ampliaram em 44% a área ocupada, segundo o relatório.

Em âmbito nacional, o MELI ocupa a liderança como o maior locatário de galpões do Brasil, com mais de 1 milhão de m² a mais que o segundo colocado, a Shopee. O movimento, de acordo com o BBA, reflete a necessidade de proximidade aos consumidores.

“Com as compras on-line caindo no gosto, as grandes varejistas expandiram suas operações logísticas. Para isso, essas empresas foram atrás de novos centros de distribuição, em busca de galpões tecnológicos e bem localizados, para atender e entregar seus produtos de forma mais rápida e eficiente. Além das varejistas já consolidadas, temos observado a ascensão de novos players, com destaque para empresas chinesas”, afirmou o banco.

“Essa crescente necessidade de estoques próximos aos consumidores sustenta uma perspectiva favorável para a absorção de galpões nos próximos anos”, acrescentou.

Outro indicador favorável para o setor é a retomada das pré-locações. Depois de recuar desde o pico registrado em 2020, de quase 80%, o percentual voltou a crescer em 2025 e mantém a trajetória em 2026, alcançando 76% ao final de setembro.

Oferta futura exige atenção

Apesar dos fundamentos favoráveis, o Itaú destacou que o volume de novas entregas e a capacidade de absorção de cada região precisam continuar no radar.

Em São Paulo, estão previstos 2,49 milhões de m² de novos galpões nos próximos dois anos. No Rio, a expectativa é de 527 mil m² no mesmo horizonte.

A entrada desses empreendimentos pode pressionar a vacância, especialmente em regiões menos consolidadas ou onde a demanda não acompanhe o crescimento da oferta.

Atenção com Minas Gerais

O banco também chama atenção para Extrema, em Minas Gerais. A cidade mantém vacância de 0% desde o segundo trimestre de 2025, mas tem cerca de 110 mil m² de novos empreendimentos previstos para entrega.

A competitividade do mercado local também pode ser afetada pela Reforma Tributária, uma vez que a demanda por imóveis na região está relacionada, em parte, aos incentivos fiscais oferecidos pelo município mineiro.

Com a redução gradual dessas vantagens tributárias, prevista até 2032, o BBA avalia que há incertezas sobre a atratividade de Extrema no longo prazo. Ainda assim, mantém uma visão positiva para o segmento e avalia que galpões com melhor qualidade técnica tendem a apresentar maior resiliência.