Dividendo de 11,5% e proteção contra a inflação: Por que este fundo imobiliário é compra para a XP

Dividendo de 11,5% e proteção contra a inflação: Por que este fundo imobiliário é compra para a XP (Imagem: KBL Studio/ iStock)

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A XP Investimentos reiterou a recomendação de compra para o fundo imobiliário Mauá Capital Recebíveis (MCCI11), destacando que o veículo apresenta perfil conservador e proteção contra a inflação.

Em relatório, os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar afirmam que o FII, que é do segmento de papel, possui uma carteira de crédito de baixo risco, com garantias robustas — incluindo imóveis performados e bem localizados.

“Desde sua estreia no mercado, em 2019, o MCCI11 acumula retorno total de 94,15%, considerando a variação da cota de mercado e os rendimentos distribuídos”, diz a dupla.

“O seu desempenho supera o do IFIX e o do CDI bruto no mesmo período e permanece praticamente em linha com a média dos fundos de recebíveis que compõem o índice, apesar do perfil de risco mais baixo, que se traduz em taxas também mais reduzidas”, acrescenta.

Proteção contra a inflação

De acordo com a XP, o FII detém, atualmente, 76% do patrimônio alocado em 26 CRIs — majoritariamente de originação própria, o que assegura maior controle sobre as operações —, além de 12% em cotas de outros veículos, 10% em alocação tática e 2% em caixa.

Na visão da corretora, grande parte desse portfólio está concentrado em ativos de menor risco (high grade), tendo como principais devedores fundos imobiliários e empresas patrimonialistas.

Além disso, a casa aponta que aproximadamente 98% da carteira está atrelada a CRIs indexados ao IPCA, o que gera proteção contra a inflação no longo prazo.

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Gestão ativa impulsiona ganhos e dividendos

Segundo os analistas, outro ponto que sustenta a visão positiva sobre o fundo é a gestão considerada ativa, refletida no processo contínuo de reciclagem do portfólio.

“Nos últimos dois anos, mesmo sem a realização de novas emissões, a gestão movimentou cerca de R$ 720 milhões em ativos, aproveitando vencimentos ordinários e antecipados, para realocar capital em operações de risco semelhante, mas com taxas mais altas”, afirmam.

De acordo com a dupla, como resultado, a taxa média de aquisição da carteira do FII avançou, no período, de IPCA +7% para IPCA +8,4% ao ano, ampliando em 1,4 ponto percentual o spread e, consequentemente, melhorando os dividendos repassados aos investidores.

“Os vencimentos antecipados geraram ganhos de capital relevantes por meio das multas de pré-pagamento, reforçando a reserva acumulada. Esses fatores contribuíram para o aumento da distribuição de R$ 0,80 [em 2024] para os atuais R$ 1,00 por cota”, explicam.

Apesar disso, a XP projeta uma normalização dos rendimentos ao longo do segundo semestre deste ano, ainda que em patamar atrativo.

A estimativa é de um dividend yield de 11,5%, com rendimento médio mensal de R$ 0,92 por cota nos próximos 12 meses.

Para a casa, esse nível de retorno, aliado à qualidade da gestão, mantém o MCCI11 bem posicionado entre os fundos de recebíveis — especialmente em um ambiente de inflação mais pressionada.

“Nossa projeção de dividendos, somada ao carrego e à qualidade da gestão e do portfólio de ativos, torna o FII uma ótima oportunidade de investimento entre os fundos de recebíveis, especialmente em um contexto no qual tensões geopolíticas possam pressionar o IPCA.”

Riscos no radar

Entre os pontos de atenção, a corretora destaca que o fundo, assim como seus pares, segue exposto a oscilações de mercado, influenciadas por fatores macroeconômicos e mudanças em políticas públicas.

Além disso, ressalta que eventuais inadimplências podem afetar diretamente a distribuição de rendimentos, já que mesmo que as operações possuam garantias, executá-las pode levar tempo.