Dividendos de até 17% e novo ciclo de crescimento: o que está por trás da alta da Log (LOGG3) – e por que o CFO acha que a ação está barata

Rafael Saliba, CFO da Log Commercial Properties (LOGG3)

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A logística, por muito tempo invisível aos olhos do consumidor, ganhou protagonismo na economia, e hoje influencia diretamente preço, prazo e competitividade das empresas. Por trás de cada entrega, há uma engrenagem complexa que passa, inevitavelmente, pelos galpões logísticos.

Esse movimento tem se refletido com força no mercado imobiliário. Segundo Rafael Saliba, CFO da Log Commercial Properties (LOGG3), a demanda por esses ativos segue aquecida, impulsionada principalmente pelo avanço do comércio eletrônico e pela busca crescente por eficiência operacional.

O executivo explica, durante a sua participação no programa Money Minds, que o e-commerce vem adicionando uma pressão estrutural que não existia antes e exige proximidade do consumidor, além de eficiência logística, o que naturalmente aumenta a demanda por galpões.

E-commerce impulsiona demanda e puxa alta dos preços

O crescimento do e-commerce no pós-pandemia consolidou uma nova dinâmica no setor. Mesmo em cenários de atividade econômica mais moderada, há uma migração contínua do varejo físico para o digital, e isso sustenta a demanda por infraestrutura logística.

Além disso, outro fenômeno tem ganhado força: o chamado flight to quality, ou a migração de empresas para galpões mais modernos e eficientes. “Existe um estoque grande de galpões no Brasil, mas de qualidade inferior. As empresas estão migrando para ativos AAA, buscando reduzir perdas, melhorar segurança e ganhar eficiência”, explicou o executivo.

Esse movimento ajuda a explicar os níveis reduzidos de vacância. Enquanto o mercado opera com taxas entre 7% e 8%, a Log registra níveis abaixo de 1%.

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Com demanda elevada e limitações na oferta, especialmente em regiões como São Paulo, onde há escassez de terrenos e competição com o setor residencial, os preços dos aluguéis dispararam. De acordo com Saliba, os valores subiram cerca de 50% desde 2021.

“Durante muitos anos, o setor ficou estagnado e até perdeu para a inflação. Esse movimento mudou completamente nos últimos anos”, disse.

A alta abriu espaço para um processo de reprecificação dos contratos. Como os contratos têm prazo médio de quatro anos, muitas empresas ainda operam com valores defasados, o que tem gerado renegociações, sem grande resistência por parte dos clientes, segundo o CFO.

Brasil ainda tem “mar azul” e sustenta expansão da Log

Apesar do avanço recente, o Brasil ainda apresenta um déficit relevante de infraestrutura logística. O país conta com cerca de 170 milhões a 180 milhões de metros quadrados de galpões, mas apenas cerca de 40 milhões são de alto padrão.

“Quando você compara com os Estados Unidos, uma única cidade pode ter o mesmo estoque de galpões que o Brasil inteiro”, destacou.

Esse gap estrutural abre espaço para crescimento. A Log, por exemplo, prevê adicionar 2 milhões de metros quadrados de área bruta locável (ABL) até 2028, com uma capacidade anual entre 500 mil e 600 mil metros quadrados.

Para sustentar essa expansão em um ambiente de juros elevados, a companhia aposta em uma combinação de crescimento, reciclagem de ativos e disciplina de capital.

“A gente precisa equilibrar crescimento com controle de endividamento. Para desenvolver novos projetos, necessariamente passa por reciclar ativos”, afirmou.

A estratégia também passa por uma atuação nacional, com foco em cidades acima de 1 milhão de habitantes e maior proximidade com o consumidor. Além disso, a companhia mantém preferência por projetos especulativos, desenvolvidos sem contrato prévio, por oferecerem maior rentabilidade, em detrimento do modelo built to suit.

Outro vetor importante é a ampliação da atuação em serviços. A empresa já administra cerca de 3 milhões de metros quadrados e vem expandindo essa frente como forma de gerar receita recorrente, com menor necessidade de capital.

Dividendos elevados, valorização e riscos no radar

A combinação de demanda aquecida, reprecificação de contratos e mudanças estratégicas ajudou a impulsionar os papéis da companhia, que acumulam valorização próxima de 50% em 12 meses.

Além disso, a Log se consolidou como uma das maiores pagadoras de dividendos da bolsa, com retorno entre 15% e 17% no último ano.

Segundo o CFO, parte do mercado ainda não precificou completamente o potencial da empresa, especialmente na frente de serviços, que cresce cerca de 50% ao ano e tende a ganhar mais relevância na geração de valor.

Apesar do cenário positivo, o ambiente macroeconômico segue como principal ponto de atenção. A trajetória dos juros, impactada por fatores como o preço do petróleo e tensões geopolíticas, pode influenciar o custo de capital e o ritmo de expansão do setor.

Ainda assim, a companhia afirma estar preparada para diferentes ciclos. “A gente está estruturando a empresa para navegar em qualquer cenário, seja com juros altos ou baixos”, disse.