Ibovespa Entrevista: Por que os FIIs ainda não ‘caíram no gosto’ do institucional — e como isso limita o mercado, segundo o Santander
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Os fundos imobiliários (FIIs) atingiram, pela primeira vez, a marca de 3,1 milhões de investidores no primeiro trimestre de 2026 (1T26), um crescimento de cerca de 9% em relação aos 2,7 milhões registrados no início de 2025.
Embora, à primeira vista, o número pareça alto, ele representa apenas 1,4% da população brasileira, estimada atualmente em aproximadamente 213,4 milhões de habitantes.
Mas, mais do que isso, o que chama a atenção é o fato de os FIIs seguirem distante de atingir um nível mais robusto de maturidade, especialmente pela baixa participação dos investidores institucionais.
Para se ter uma ideia, cerca de 74% da base de cotistas dos fundos imobiliários é formada por pessoas físicas, enquanto apenas 21% pertencem a institucionais. Os não residentes representam os 5% restantes.
A diferença fica ainda mais evidente na comparação com outros produtos. A indústria de ações à vista na B3, por exemplo, conta com quase 4 milhões de investidores, sendo que apenas 14% do estoque está nas mãos de pessoas físicas.
A título de comparação, nos Estados Unidos, os REITs (Real Estate Investment Trusts, em inglês) — equivalentes aos FIIs — possuem mais da metade de participação institucional.
FIIs: por que o institucional ainda fica de fora?
Mas por que, então, essa indústria ainda não “caiu no gosto” do institucional brasileiro? Na avaliação de Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, o principal entrave está na falta de liquidez e no perfil de retorno oferecido pelo veículo.
“O que falta para o investidor institucional nesse mercado é basicamente liquidez, que, para eles, é um ponto importante, além de um ganho de capital mais expressivo”, disse o especialista, em entrevista ao Money Times.
E os números realmente mostram isso: nos primeiros meses de 2026, os fundos imobiliários apresentaram volume médio diário de negociação de R$ 519 milhões, uma alta de 60% em relação ao mesmo período de 2025, conforme dados da Elos Ayta.
Parte relevante desse montante, especialmente em fevereiro, foi impulsionado por investidores não residentes (estrangeiros).
No entanto, o mercado à vista de ações, negociado em lote padrão, que é o principal motor de liquidez da bolsa brasileira, movimentou cerca de R$ 25,8 bilhões por dia, o segundo maior volume da série histórica, atrás apenas de 2021.
Isso significa dizer que a indústria de ações no Brasil tem um volume de negociação cerca de 50 vezes superior ao dos FIIs.
“Querendo ou não, o institucional busca ganho de capital, e os fundos imobiliários ainda são muito associados à renda mensal”, explicou Pires.
“O que falta é os FIIs serem um pouco mais voláteis para ter um pouco mais de retorno em termos de comparação com produtos como as ações da bolsa”, acrescentou.
Tome nota: investidor institucional é uma entidade jurídica, como bancos ou veículos de investimento, que administra grandes volumes de capital de terceiros.
Para o analista do Santander, o crescimento dos fundos imobiliários, como visto neste início de ano, é, sim, sustentável, mas deve seguir em ritmo mais moderado enquanto o mercado depender majoritariamente da pessoa física.
“Você não vai ter grandes volumes entrando como teria com institucionais. Então, a indústria vai crescer, mas não na velocidade que poderia com cheques maiores.”
Troca de cotas vira alternativa de expansão
Na ausência de aportes relevantes, os gestores de fundos imobiliários têm recorrido a uma estratégia alternativa para crescer: a troca de cotas por imóveis.
Nesse modelo, os veículos adquirem ativos e, em vez de pagar em dinheiro, entregam seus papéis ao vendedor, num movimento que, segundo Pires, deve continuar ganhando espaço.
“Não é o ideal. O ideal seria a entrada de dinheiro novo. Mas, já que não tem dinheiro novo, o crescimento vem com os fundos comprando imóveis e pagando com cotas. Isso é um ponto importante”, afirmou, avaliando o mecanismo como positivo do ponto de vista estrutural, mas com efeitos colaterais.
“O ponto negativo é que, no curto e médio prazo, o FII pode ter uma pressão vendedora por investidores que não querem as cotas e buscam o dinheiro efetivamente”, disse, citando como exemplo o TRXF11, que realizou diversas aquisições por meio dessa estratégia.
“Se você olhar [o TRXF11], ele perde valor se comparado aos pares. Isso porque ele fez grandes compras pagando com cotas para pessoas que não queriam os papéis e, sim, o dinheiro em si”, explicou.
De fato, no acumulado dos últimos 12 meses, o TRXF11 recua aproximadamente 8% na bolsa de valores, saindo de R$ 99, em abril de 2025, para os atuais R$ 92.
Apesar dos desafios, o analista destaca que esse tipo de operação pode, por outro lado, aumentar a liquidez dos fundos — justamente um dos fatores que mais afastam o institucional.
“Quando você olha o histórico, veículos que fizeram troca de cotas passaram a negociar volumes maiores. De janeiro do ano passado até agosto, por exemplo, o TRXF11 negociava, por dia, seus R$ 4 milhões”, disse.
“O fundo passou a negociar nos últimos seis meses, quando ele comprou muita coisa com cota, seus R$ 20 milhões. Então, gera liquidez, sim, no passivo mais institucional”, acrescentou.
Previsão de expansão em 2026
O Santander espera que, em 2026, os FIIs atraiam ao menos 400 mil novos investidores – uma média de aproximadamente 34 mil por mês –, o que levaria o total para 3,4 milhões em dezembro (ou 1,6% da população brasileira).
De acordo com Pires, esse avanço deve ser impulsionado pela maior disseminação do produto por meio de assessores de investimentos, aumento da demanda por ativos voltados à geração de renda passiva e, também, pelo chamado efeito “boca a boca”.
“A gente efetivamente espera que o mercado de fundo imobiliários receba, neste ano, 400 mil novos investidores, que é um número forte e muito em linha com o que foi em 2022 e 2023”, afirmou.
“Esse aumento ocorrerá de duas maneiras: o primeiro é oriundo de pessoas que investem e recomendam o produto, pelo ‘boca a boca’. Já o segundo é via assessores e corretoras, que também defendem e vendem a classe”, acrescentou.
Mas por que o investidor pessoa física gosta tanto de FIIs? “Quando a pessoa física consegue ter renda passiva mensal sem lidar com inquilino, sem pagar imposto de renda e tendo aquilo na bolsa de valores, é algo que fascina”, explicou o analista.
“No final, se ela tem um apartamento ou uma casa [alugada] e sai disso para um FII, vê grandes benefícios”, prosseguiu, reconhecendo, porém, que o Brasil seguirá atrás de mercados mais maduros.
“1,6% da população é muito pouco, ainda mais se for comparar com outros países. Nos EUA, de cada 10 norte-americanos, quatro investem em REITs.”
FIIs: os erros mais comuns
Pires também destacou que ainda há erros comuns entre pessoas físicas, como, por exemplo, ser fisgado apenas pelos proventos elevados.
“O investidor olha o último dividendo sem entender se ele é sustentável ao longo do tempo. Esse é o principal erro”, afirmou.
“Já o segundo é olhar os FIIs que são pouco líquidos na bolsa. E aí tem uma questão de não conseguir sair [da posição] quando se é preciso sair.”
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