Ibovespa FIIs de galpões logísticos atingem vacância de 6,6%, a menor taxa da série histórica, destaca Itaú BBA
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Os Fundos Imobiliários (FIIs) de galpões logísticos registram queda na vacância física desde meados de 2017 e viram o indicador chegar a 6,6% no último trimestre de 2025. “O menor valor já observado na série histórica”, destaca Larissa Gatti Nappo, analista do Itaú BBA.
Ou seja, nunca houve tanto espaço alugado ao mesmo tempo nesse segmento, que é o segundo maior do IFIX, correspondente a 17% do índice de referência.
Ao mesmo tempo em que a demanda está aquecida, a área disponível para locação cresce. Em 2020, esses fundos dispunham de 18 milhões de m², número que chegou a 29,4 milhões no final de 2025.
Não à toa, os FIIs dedicados a galpões logísticos encerraram o ano com rentabilidade acumulada de 23%, acima dos 21,1% registrados pelo IFIX. “Apesar do movimento de valorização ao longo do período, o segmento ainda é negociado, em média, abaixo do valor patrimonial, com P/VP [preço sobre valor patrimonial] atual de 0,94 vezes”, completa Nappo.
Raio-X dos FIIs de galpões logísticos
De acordo com o banco, a absorção líquida é um dos indicadores mais importantes para a análise dos galpões logísticos, além de mostrar a resiliência do segmento. O dado se refere a diferença entre a quantidade de área (m²) que foi locada em determinado período e a que foi devolvida.
Os números foram bons no Brasil até mesmo durante a pandemia de covid-19, como detalha a analista Larissa Gatti Nappo: “desde o início de 2020, todos os trimestres foram marcados por absorções líquidas positivas e relevantes, que, somadas, superaram o montante de estoque entregue no mesmo período”.
O relatório do Itaú BBA destaca os estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, por serem as principais regiões do país para o setor. Entre os três, os galpões paulistas tiveram absorção líquida de 484.386 m² no encerramento de 2025 (número positivo indica crescimento da área alugada), os mineiros, 24.269 m², e os fluminenses, 2.149 m².
Impulso do comércio online
A especialista do Itaú BBA explica que os bons números têm relação com o avanço do e-commerce. Conforme as compras pela internet caem no gosto dos consumidores, as grandes redes do varejo buscam novos centros de distribuição para aumentar a eficiência de suas entregas.
Para se ter uma ideia, as três maiores locatárias dos FIIs de galpões logísticos são players do comércio eletrônico: Mercado Livre, Shopee e Amazon, na ordem.
Além disso, o aumento na demanda tem se relacionado com preços mais altos nos aluguéis dos galpões. Em 2020, o valor girava em torno dos R$ 20 por m². Atualmente, a média de São Paulo, que é o mais caro, está em R$ 31,49. Minas Gerais, com valor próximo à média nacional, registra R$ 29,12, e o Rio de Janeiro, R$ 27,98.
Destaque para a região de Extrema (MG)
Nappo destaca que a região de Extrema, em Minas Gerais, se tornou uma das mais relevantes do país para o setor de galpões de logística. Diferentes motivos levaram a esse fato, mas o principal deles é a isenção fiscal oferecida pelo município.
Como exemplo, a analista cita o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) de São Paulo que está em 18% atualmente. Na cidade mineira, a cobrança sobre vendas internas varia de 2% a 6% e nas interestaduais fica abaixo de 1,3%.
Diante desse cenário, a Reforma Tributária aprovada em 2023 pode trazer mudanças para os FIIs com áreas em Extrema. “Os benefícios fiscais estaduais passarão por redução gradual até sua extinção prevista para 2032. Apesar de manter a atratividade no curto prazo, essas alterações levantam incertezas sobre a competitividade futura da região”, detalha Larissa Gatti Nappo.
Os FIIs de destaque do Itaú BBA
Atualmente, a carteira de Fundos Imobiliários do BBA apresenta 10 ativos, sendo que seis estão com recomendação de compra, três neutros e o VBI Logística (LVBI11) sem nenhum tipo de recomendação, devido a sua incorporação pelo Patria Log FII (HGLG11).
O banco analisa apenas fundos que compõem a carteira do IFIX e que possuem liquidez relevante.
Conheça abaixo a carteira do Itaú BBA:
| Nome do fundo | Ticker | Valor da cota (20/02/2026) | Yield anualizado | Taxa de vacância | Recomendação |
|---|---|---|---|---|---|
| Bresco Logística | BRCO11 | R$ 118,50 | 8,8% | 7% | Compra |
| BTG Pactual Logística | BTLG11 | R$ 102,55 | 9,4% | 2,9% | Compra |
| GGR Covepi Renda FII | GGRC11 | R$ 10,03 | 12% | 0,21% | Neutro |
| Patria Log FII | HGLG11 | R$ 157,00 | 8,4% | 2,2% | Compra |
| HSI Logística | HSLG11 | R$ 93,77 | 9,2% | 0% | Neutro |
| Kinea Renda Imobiliária | KNRI11 | R$ 165,19 | 8% | 4,3% | Compra |
| VBI Logístico | LVBI11 | R$ 110,00 | 8,2% | 3% | – |
| Tellus Rio Bravo Renda Logística | TRBL11 | R$ 78,20 | 10,7% | 3,3% | Neutro |
| Vinci Logística | VILG11 | R$ 101,39 | 9,5% | 0,5% | Compra |
| XP Log | XPLG11 | R$ 101,89 | 9,7% | 3,5% | Compra |
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