Volatilidade e oportunidade: O que esperar dos FIIs em 2026, segundo especialistas

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) deve enfrentar bastante volatilidade nos próximos meses e, ao mesmo tempo, gerar oportunidades para os investidores mais atentos, segundo avaliação de Ilan Nigri, sócio e cohead de real estate da Vinci Compass. Ele participou do evento Onde Investir em 2026, promovido pelo Seu Dinheiro, portal parceiro do Money Times.

Na visão do gestor, apesar de o IFIX ter avançado mais de 20% em 2025, muitos ativos, especialmente os do segmento de tijolo, ainda são negociados abaixo do valor patrimonial – e o cenário de juros pode abrir janelas interessantes de entrada no mercado.

“Para este ano, os juros são uma variável muito importante, porque os fundos imobiliários têm uma relação muito grande com as taxas. Em 2025, os FIIs se recuperaram bem, mas ainda têm uma estrada para andar”, disse ele, destacando que essa “estrada” deve ser formada também pela recuperação de fundamentos.

“O juro começando a dar sinal de que a curva vai fechar, combinado com essa questão [recuperação] do fundamento, deve fazer o mercado andar. 2026 vai ser um ano de volatilidade, pois temos eleição, e esse é um ponto que vai deixar [a indústria] volátil em todas as classes de ativos. Mas a volatilidade proporciona oportunidades”, afirmou.

Os pilares que vão influenciar os FIIs

Caio Araújo, analista de FIIs da Empiricus Research, também participou da discussão e reforçou a visão de Nigri sobre a importância dos juros na indústria imobiliária.

“A condução da política monetária é determinante. A queda da Selic fomenta a economia e diminui o custo de oportunidade, o que é muito importante e traz mais equilíbrio em termos de atividade”, observou.

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“No micro, isso pode se refletir em reajustes de aluguel acima da inflação em alguns segmentos e no aumento do número de movimentações, como reciclagem de portfólios, que podem gerar ganhos para os cotistas”, prosseguiu.

Assim como Nigri, o analista também apontou que o ambiente eleitoral, principalmente nos últimos meses do ano, deve gerar grandes movimentações no mercado.

“O cenário fiscal e eleitoral tende a trazer bastante volatilidade. Então, especialmente no segundo semestre, vai ter emoção“.

Tributação favorável

Outro ponto levantando por Araujo é a manutenção da isenção dos rendimentos dos fundos imobiliários em 2026, que deve manter o setor atraente para investidores que buscam complemento de renda.

“Tivemos agora a tributação da renda, e os FIIs fora da base de cálculo se tornaram veículos interessantes, especialmente para aqueles suscetíveis ao novo imposto [sobre dividendos]. Entendo que aqui tem uma opcionalidade interessante”, afirmou.

O especialista também apontou que a isenção de IR para quem ganha até R$ 5 mil por mês, em vigor desde o início de janeiro, pode estimular o consumo e, por consequência, ajudar alguns setores da indústria imobiliária.

“Tem o outro lado que é a isenção de R$ 5 mil, que pode ter influência em alguns segmentos, como shoppings. Então, para este ano, temos diversos componentes e estamos construtivos. Existem os riscos, o mercado já antecipou essa queda dos juros, mas entendo que, ao longo do tempo, o investidor sairá vencedor de 2026”, disse.

Renda fixa x FIIs

Durante o evento, os especialistas ainda comentaram sobre a atratividade dos fundos imobiliários mesmo com juros altos. Segundo o mais recente boletim Focus, a expectativa do mercado é que a Selic termine 2026 em 12,25%, saindo dos atuais 15%.

Na prática, taxas elevadas tornam a renda fixa mais atrativa, desviando o fluxo de capital da renda variável. No entanto, para Araújo, a situação pode mudar.

“De fato, 12% [de juros] continua sendo uma régua alta. Ainda assim, ao sair de 15% para 12%, você diminui essa barreira e há um arrefecimento desse fluxo de capital para a renda fixa. Hoje há uma grande oferta de produtos isentos atrelados ao CDI, que atraem mais o investidor. Mas se a Selic cair, o custo de oportunidade diminui, o que ajuda os FIIs.”

Impactos no mercado

Além disso, Araujo também destacou os impactos positivos que a redução da taxa básica de juros pode trazer para o mercado imobiliário, ressaltando a abertura de espaço para movimentações estratégicas no setor.

“A gente vem de um CDI elevado por muito tempo. O custo de dívida tem prejudicado bastante os empreendedores e os donos de imóveis mais alavancados. Então, a redução do custo da dívida vai impactar na linha final e isso é importante”, afirmou.

“Outro ponto é que você tende a ter abertura maior de mercado para reciclagens de ativos e ganho de capital para os FIIs. Trabalhamos com projeções para 2026, mas entender onde o ciclo de queda vai terminar é essencial, e essa parte ainda é pouco previsível.”