O que fez os FIIs mudarem de estratégia para crescer? Gestor da TRX explica nova aposta dos fundos imobiliários

Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos (Imagem: divulgação)

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A indústria de fundos imobiliários (FIIs) vem experimentando uma transformação um tanto quanto silenciosa — e o TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, é um dos exemplos mais claros desta nova fase.

Diante de um cenário com juros elevados, que torna o capital mais escasso e dificulta as captações junto ao investidor pessoa física, a gestora tem ampliado o seu portfólio por meio de operações de “troca de cotas por imóveis”, mecanismo que substitui a emissão tradicional.

“Este movimento nasce da necessidade de continuar crescendo num ambiente de Selic alta e mercado secundário descontado. Como grande parte dos fundos apresenta deságio em relação ao valor patrimonial, negociando abaixo de 1 no P/VP, a captação de novos recursos se torna mais difícil”, explica Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX, em entrevista ao Money Times.

“A troca de cotas por imóveis é uma solução criativa e eficiente, que permite ao FII adquirir empreendimentos estratégicos e, ao mesmo tempo, preservar a estrutura de capital”, continua.

Segundo ele, o movimento tem funcionado bem no TRXF11, já que, em vez de vender seus ativos, muitos proprietários preferem se tornar cotistas do fundo.

Outras gestoras de FIIs, como Patria e Zagros Capital, também têm adotado essa prática recentemente.

Sinal de maturidade

Barbosa afirma que o modelo não é exatamente novo, mas ganhou escala e relevância à medida que os FIIs de tijolo consolidaram governança e credibilidade.

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“O fato de um imóvel ser aceito como forma de integralização de cotas mostra o nível de confiança que o mercado tem na estrutura dos fundos imobiliários”, aponta.

“É um sinal de maturidade institucional, porque demonstra que grandes empresas e operadores estão dispostos a se tornar cotistas e participar da valorização do portfólio”, prossegue.

Como funciona na prática

Nestas operações, o proprietário vende o imóvel ao fundo e recebe o pagamento em cotas do próprio fundo, emitidas especificamente para aquela transação.

Barbosa explica que o processo é aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e conta com laudos de avaliações independentes, que determinam o valor justo do ativo e a equivalência patrimonial em cotas.

“No caso do TRXF11, todas as transações seguem critérios rígidos e diligência técnica, o que garante transparência e equidade entre cotistas e novos parceiros”, reforça.

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Eficiência e alinhamento

De acordo com o executivo, o modelo traz vantagens claras em relação às emissões convencionais.

“Do ponto de vista do fundo, há ganho de agilidade: conseguimos expandir o portfólio de empreendimentos sem depender de uma grande captação no varejo, o que, em um ciclo de juros altos, é mais difícil”, ressalta.

“Também há ganho de eficiência financeira, porque o FII não fica com caixa ocioso e evita custos de carregamento”, continua.

Já para o vendedor do imóvel, o benefício está em se tornar cotista de um fundo diversificado, com gestão profissional e renda isenta de imposto, mantendo exposição ao imóvel, mas dentro de uma estrutura mais segura e líquida.

Institucionais entram em cena

A estratégia também tem atraído os investidores institucionais, que, de acordo com o gestor, buscam fundamentos sólidos, ativos de qualidade, contratos consistentes e fundos imobiliários com histórico comprovado.

“No cenário atual, os FIIs se tornam uma alternativa interessante de alocação para esse público, especialmente quando há oportunidades de entrada via estruturação direta de operações, como a troca de cotas por imóveis.”

Movimento que veio para ficar

Para Barbosa, essa presença crescente, além de tudo, traz robustez e credibilidade à indústria. “A troca de cotas e a entrada de institucionais são sinais claros de maturidade do setor”, diz.

O gestor da TRX também afirma que a tendência deve ganhar força nos próximos anos. “O mercado de FIIs brasileiro está se aproximando do modelo dos REITs internacionais, com transações cada vez mais sofisticadas e um ecossistema de investidores mais diversificado”, afirma.

REITs são um tipo de investimento comum nos Estados Unidos e Canadá que permite aos investidores acesso a bens imobiliários de forma simplificada. A sigla é a abreviação de Real Estate Investment Trusts.