Financiamento imobiliário atrelado à inflação pode ganhar novo fôlego com proposta do BC

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Quem contratou um financiamento imobiliário indexado ao IPCA nos últimos anos e acabou se frustrando com o aumento das parcelas pode ter uma boa notícia em breve. O Banco Central (BC) apresentou, na sexta-feira (18), uma proposta que busca tornar essa modalidade de crédito mais previsível e menos vulnerável à alta dos preços.

Lançado em 2019, o financiamento habitacional corrigido pela inflação prometia juros mais baixos que os contratos tradicionais atrelados à Taxa Referencial (TR). No entanto, com a disparada do IPCA no pós-pandemia, muitos mutuários viram as prestações subirem de forma expressiva, já que tanto os juros quanto o saldo devedor são ajustados pela inflação.

Em nota técnica assinada pelo diretor de Regulação, Gilneu Vivan, o Banco Central admitiu que os contratos corrigidos pelo IPCA trouxeram insegurança para os tomadores de crédito.

Segundo o documento, o descompasso entre a alta das prestações e o crescimento da renda compromete a capacidade de pagamento, especialmente entre famílias de baixa renda.

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“O problema é mais evidente em períodos de inflação elevada, quando o aumento das parcelas supera o reajuste dos salários”, destaca a nota.

A modalidade, que parecia vantajosa em um contexto de inflação controlada e juros reais menores, perdeu atratividade após a pandemia, quando o IPCA disparou e as prestações se tornaram imprevisíveis.

Nova proposta: amortização adicional

O BC agora sugere ajustes no funcionamento dos sistemas de amortização — Price e SAC — para incluir um componente extra de amortização. A ideia é suavizar o impacto da inflação sobre as parcelas, aumentando a previsibilidade para o mutuário.

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Esse componente funcionaria como um “amortecedor”: se for maior que a inflação, a prestação tende a cair nominalmente; se for menor, o reajuste se limita à diferença entre ambos. Assim, mesmo em cenários de inflação alta, as parcelas teriam menor volatilidade e o comprometimento da renda ficaria mais estável.

De acordo com o BC, o novo desenho reduziria também o total de juros pagos ao longo do contrato — até 34,6% no sistema Price e 24% no SAC, em termos reais (descontada a inflação).

Modelo se assemelha à nova linha de crédito habitacional

O formato estudado é parecido com o da linha de financiamento lançada recentemente pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que também prevê um componente de amortização extra nas operações atreladas a índices de preço.

Pelas novas regras, o valor máximo dessa amortização será calculado com base na média do IPCA dos últimos 20 anos. O Banco Central divulgará mensalmente o teto aplicável, conforme a evolução da inflação.

O modelo proposto elevaria o valor da primeira prestação, já que a amortização seria maior desde o início do contrato. Em uma das simulações apresentadas, a parcela inicial seria cerca de 53% superior à atual. Em contrapartida, as parcelas seguintes cresceriam bem menos com o tempo, reduzindo o risco de endividamento.

Caso a menor volatilidade leve a uma queda dos juros contratuais (de 4% para 3% ao ano, por exemplo), essa diferença inicial cairia para cerca de 39%, segundo o estudo.

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Mesmo em cenários de surpresa inflacionária, o BC afirma que o método com amortização adicional manteria as parcelas mais estáveis do que o sistema atual.

Simulações mostram impacto positivo

Usando o sistema Price como base, o BC simulou diferentes trajetórias para a inflação. Se a média anual fosse de 2%, a última prestação cairia 45% em relação à primeira, enquanto no modelo atual ela subiria 83%.
Já num cenário de inflação média de 7%, o aumento seria de 139% no novo modelo — bem abaixo dos 688% projetados para o sistema vigente.

No caso do SAC, mesmo com inflação entre 2% e 7% ao ano, o valor da última parcela permaneceria menor que o da primeira, enquanto, no formato atual, as prestações finais cresceriam até 227%.