Fundo imobiliário compra mais três galpões por R$ 807 milhões; IFIX volta a subir e renova máxima histórica

Fundo imobiliário compra mais três galpões por R$ 807 milhões; IFIX volta a subir e renova máxima histórica (Imagem: Canva/Getty Images)

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O fundo imobiliário HGLG11, da gestora Pátria Investimentos, comunicou ao mercado a compra de mais três empreendimentos logísticos no estado de São Paulo, que somam 185,7 mil metros quadrados (m²) de área bruta locável (ABL).

A transação envolve a aquisição de participações em sociedades de propósito específico (SPEs) que detêm os imóveis e foi formalizada por meio de contratos firmados na quinta-feira (27).

Segundo fato relevante, o valor total da operação é de R$ 807,85 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 4.501 por metro quadrado.

O que o HGLG11 comprou

De acordo com o comunicado, o fundo comprou, total ou parcialmente, três ativos logísticos na região metropolitana de São Paulo:

• Parque Logístico Guarulhos: aquisição concluída de 34,73% da SPE proprietária de um galpão com 105,6 mil m² de ABL, além do compromisso de compra da fatia restante;
• Galpão Embu das Artes: compromisso de aquisição de 100% da SPE detentora de um imóvel de 39,5 mil m²;
• Galpão Parque Novo Mundo (São Paulo/SP): compromisso de compra integral da SPE que controla um ativo de 24,3 mil m², além de um pátio adicional de 9,96 mil m².

O FII também firmou um acordo para adquirir, no mesmo complexo de Guarulhos, uma SPE responsável por um pátio adicional de 6,5 mil m², ainda em fase de construção.

Como será feito o pagamento

A estrutura financeira da operação será dividida em cinco partes:

• Pagamento inicial de R$ 440,25 milhões, sendo R$ 404,89 milhões compensados com créditos da 10ª emissão e R$ 35,36 milhões em dinheiro;
• Assunção de dívidas das SPEs no montante de R$ 173 milhões;
• Parcela intermediária de R$ 61,21 milhões, a ser paga em até 12 meses;
• Parcela final de R$ 121,17 milhões, com prazo de até 24 meses;
• Retenção de R$ 12,2 milhões, vinculada ao período de renda mínima garantida.

As parcelas futuras serão corrigidas pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

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Renda mínima garantida

Para dar previsibilidade ao fluxo de caixa do fundo, os vendedores ofereceram uma renda mínima garantida de R$ 5,58 milhões por mês durante dois anos.

Esse mecanismo funciona como uma proteção caso algum dos ativos tenha vacância ou atraso de ocupação no período inicial.

Algumas etapas ainda dependem da conclusão de diligências técnicas e da decisão sobre a quitação ou assunção das dívidas das SPEs. Esse processo pode se estender por até 12 meses.

Mais de R$ 1,6 bilhão em investimento

A nova compra se soma ao anúncio feito na quarta-feira (26), quando o fundo confirmou a aquisição de cinco galpões logísticos que somam 235,4 mil m², espalhados pelos estados de São Paulo, Espírito Santo e Minas Gerais.

Nesse pacote anterior, o investimento totalizou R$ 850,7 milhões, ao custo médio de R$ 3.613 por metro quadrado, e todos os imóveis já estão locados para empresas como Track & Field, O Boticário, Unilog Express, Netshoes, Privalia e Ypê.

Com as duas operações, o HGLG11 ultrapassou R$ 1,6 bilhão em novos investimentos logísticos em apenas uma semana.

IFIX no topo

Após recuar na quarta-feira (26) e interromper uma sequência de quatro pregões de alta, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, voltou a subir e encerrou a quinta-feira (27) em nova máxima histórica, aos 3.634,55 pontos, com avanço de 0,45%.

Com o desempenho, o indicador voltou a acumular ganhos expressivos no mês de novembro, de +1,14%, enquanto no ano registra valorização de 16,63%.

Destaques do último pregão (27)

Entre os fundos imobiliários, o VILG11 liderou as altas do dia, com avanço de 3,78%. Na sequência, o VINO11 subiu 3,00%, e o TGAR11, +2,11%.

Entre os destaques negativos, o AIEC11 registrou a maior baixa do dia, com recuo de 1,06%. Na sequência, o URPR11 caiu 0,60%, e o WHGR11, –0,57%.