Fundo imobiliário vende participações em 9 shoppings e estima ganho por cota

Fundo imobiliário vende participações em 9 shoppings e estima ganho por cota (Imagem: Montagem no Canva Pro)

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O XP Malls (XPML11) e o Neomall FII anunciaram, por meio de fato relevante, a conclusão da venda de participações em nove shoppings para um fundo imobiliário administrado pela Riza Real Estate.

A operação, que havia sido anunciada em agosto, movimentou R$ 1,65 bilhão e envolve empreendimentos localizados em São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia e Amazonas.

Entre os ativos negociados, estão:

• 45% do Tietê Plaza Shopping (SP)
• 15% do Partage Santana Shopping (SP)
• 25% do Campinas Shopping (SP)
• 20% do Grand Plaza Shopping (Santo André/SP)
• 17,5% do Caxias Shopping (RJ)
• 100% do Shopping Downtown (RJ)
• 40% do Shopping Metropolitano Barra (RJ)
• 39,99% do Shopping Ponta Negra (Manaus/AM)
• 14,31% do Shopping Bela Vista (Salvador/BA)

De acordo com o comunicado, o valor total da transação será pago em três etapas:

• R$ 1,028 bilhão à vista, já recebidos;
• R$ 52,3 milhões em 15 de janeiro de 2026, corrigidos por 50% do CDI e condicionado ao atingimento de métricas operacionais, consideradas de alta probabilidade;
• R$ 528,5 milhões em até cinco anos.

Estrutura financeira

Parte da transação também envolve a criação de um “FII Master”, que conta com duas subclasses de cotas:

• Subclasse A (sênior): subscrita pelos investidores do fundo comprador;
• Subclasse B (subordinada): integralizada pelo próprio XP Malls, no valor de R$ 191,47 milhões

Na prática, por meio dessa estrutura, o XPML11 continuará economicamente exposto aos shoppings vendidos, capturando eventual valorização dos ativos ao longo dos próximos anos.

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O que muda para o cotista

Segundo o XP Malls, a operação é a maior de sua história e combina liquidez imediata com potencial de retorno de longo prazo.

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O negócio deve gerar um ganho de capital de aproximadamente R$ 278,18 milhões, o equivalente a R$ 4,75 por cota, com possibilidade de distribuição linearizada ao longo dos próximos meses devido à estrutura com o Neomall FII.

Além disso, a transação deve reduzir a alavancagem do XPML11 para cerca de 16,5%, dos atuais 27,3%.