Fundos Imobiliários: Analista que alertou riscos do Mérito indica 3 para comprar agora

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O calmo mercado de fundos imobiliários sofreu um chacoalhão nesta semana com a suspensão do fundo Mérito pela CVM. O xerife do mercado identificou que a gestora atuava como uma  pirâmide financeira e com indícios de fraude, considerando que os rendimentos distribuídos não refletiam o resultado financeiro da gestão da carteira.

A decisão surpreendeu a muitos, mas não a todos. O analista Daniel Malheiros da Empiricus Research, após muitos questionamentos de seus clientes, foi analisar o fundo porém chegou a conclusão de que “coisas estranhas” aconteciam ali: um dividendo constante e crescente em um fundo com uma atuação muito próxima de uma incorporadora.

Isso acontece porque este fundo comprava participações em projetos que investiam em terrenos, obras em andamento e estoques prontos. O fundo, de tempo em tempo, fazia uma emissão de cotas e comprava novos projetos. Além disso, segundo a CVM, o valor obtido a título de taxa de ingresso era reconhecido como receita, viabilizando o pagamento de rendimentos em patamar elevado.

Entre os ativos do fundo estava, até o começo do ano passado, um cemitério em Sabará, Minas Gerais, avaliado em R$ 5,8 milhões, que saiu da carteira no balanço do começo deste ano. O fundo tem 8 mil cotistas e 20 empreendimentos. A pedido do Money Times, Malheiros listou três dos seus fundos imobiliários favoritos:

O primeiro é o ABCP11 – Grand Plaza Shopping – Ele explica que este é um shopping grande e o mais representativo de Santo André. “É dominante e com vacância baixíssima. O resultado vem crescendo operacionalmente nos últimos anos. Ele passou bem pela crise, mesmo depois da expansão em 2013”, destaca. É também um ativo que estava muito descontado relativamente e cuja a liquidez aumentou bem no final do ano passado.

Outro indicado é o VISC11 – Vinci Shopping Center. O analista explica que este é um fundo administrado pela Vinci Partners e com um gestor bastante reconhecido no mercado. “Ele fez uma captação de R$ 500 milhões recentemente e vai conseguir negociar shoppings em um patamar atrativo. E, na medida que fizer desinvestimentos, vai aumentar o yield. São ativos maduros e com baixa vacância, como o Ilha Plaza”,diz.

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O Kinea Rendimentos Imobiliários FII (KNCR11) é também ressaltado por ser um fundo muito bom para ficar exposto ao CDI e com possibilidade de alta. “Ele é bom para passar por turbulência e o que tem mais liquidez. Ele investe em mais de 10 tipos de CRI’s, com colaterais de excelência. Todo mês cai dinheiro na conta”, ressalta.