Fundos imobiliários: Fundos de lajes, vacância e o lento retorno ao trabalho presencial

Passaram-se três anos do lockdown mundial. As empresas de todo o globo foram forçadas a se adaptar a uma nova forma de trabalhar e a seguir protocolos e leis que estavam sendo criados e modificados a um passo frenético.

O trabalho remoto foi adotado em todas as situações nas quais era possível. Pessoas passaram mais tempo em suas casas, e a proximidade física com a sede do empregador assim como a disponibilidade de meios de transporte perdeu seu valor.

As vendas de casas e chácaras dispararam, fazendo o valor de loteamentos, quase esquecidos, alcançarem altas inéditas. Como exemplo, um lote em um loteamento de alto padrão, antes anunciado a R$230/m2, passou a ser vendido por R$1.000 /m2.

Os espaços físicos locados para congregar a equipe perderam o sentido e muitas empresas devolveram espaços de escritórios. O setor estava aquecido com muitas construções em eixos secundários e, com a parada abrupta da pandemia, vimos muitos prédios-fantasmas.

Em São Paulo, vale destacar que o eixo de Pinheiros – Faria Lima – Juscelino – Vila Olimpia atravessou a pandemia sem passar dos 9% de vacância. Por outro lado, o eixo da Berrini – Chucri Zaidan – Santo Amaro teve muitos novos empreendimentos entregues e alta taxa de devolução e consequente vacância.

No ano passado, vimos a retomada gradual do trabalho presencial, embora com uma aceitação maior e flexibilidade para o trabalho remoto. Muitas empresas optam por ao menos um dia remoto e, quando necessário, a solicitação de trabalhar remotamente não tem a resistência que tinha.

Em recente visita a Nova York, notei que às sextas-feiras o transporte e as vias ficam livres, assim como as lojas e cafés com muitas empresas liberando o trabalho remoto justamente nesse dia. Este ano vimos uma retomada ainda mais forte.

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Como ficam os fundos imobiliários?

Em março, Andy Jassy, CEO da Amazon, enviou uma mensagem para todos os colaboradores da empresa exaltando os benefícios do trabalho presencial. Ele postula que esse formato facilita o aprendizado e a prática da cultura da empresa e a fortalece e que colaborar e inventar é facilitado e mais efetivo “em pessoa”.

Mark Zuckerberg, do Meta (Facebook), declarou que o ano de 2023 será focado em trazer mais eficiência para a empresa. Em 2022 a companhia anunciou um plano de reduzir o espaço locado. Em março, Mark publicou uma carta para seus funcionários, baseada em dados, na qual afirmou que os engenheiros contratados para trabalhar presencialmente, mesmo os que depois de um tempo, migraram para remoto, entregam mais do que os que iniciaram trabalhando remotamente.

Ele também afirma engenheiros mais novos na carreira entregam melhor quando trabalham presencialmente, podendo aprender com os colegas. Recentemente o Meta removeu as vagas oferecendo trabalho remoto, mostrando, mais uma vez, que a vontade de reduzir custos não parece ser a forma de fazer a empresa ser mais eficiente.

Esse movimento é sentido por aqui. No último relatório da Colliers, vemos absorção líquida em todas as regiões analisadas em São Paulo para escritórios de nível “A”.

Aos gestores de fundos de investimento imobiliário (FIIs), cabe analisar esse cenário atentamente para identificar oportunidades, levando em conta não apenas a vacância, em si, mas as perspectivas de novas entregas e o ciclo econômico.

No ZAVI11, vimos um aumento na demanda por locação de lajes desde o início deste ano. O fundo carrega uma vacância de 2,2%, que estamos trabalhando para reduzir.

*Daniel Alouan é sócio-fundador da Zavit Capital.