Fundos imobiliários: O que muda com novas regras nas emissões de CRIs e LCIs?

O Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou mudanças significativas nas regras para a emissão das chamadas “sopas de letrinhas” que devem surtir efeitos no mercado financeiro no médio a longo prazo.

Segundo o governo federal, as alterações para a emissão de Letras de Crédito do Agronegócio (LCA), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são para aumentar a eficiência das políticas públicas de apoio ao agro e ao setor de imóveis.

CMN altera emissões de LCA e CRA: Quais são os impactos e reflexos para o agro?

Uma das principais mudanças é a restrição do lastro desses instrumentos financeiros para garantir que sejam usados em operações compatíveis com suas finalidades de origem, contribuindo para um mercado de crédito mais robusto.

Agora, CRIs terão lastro para emissão por securitizadoras. No caso das LCIs, as mudanças normatizam lastro por instituições financeiras e demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central (BC).

Com isso, os CRIs não poderão mais conter como lastro títulos de dívida caso o emissor ou devedor seja uma companhia aberta fora do setor imobiliário, como rede de hospitais vinham fazendo.

“A emissão de recebíveis imobiliários por empresas que não tinham o setor como negócio principal começou em 2016. No período, vimos uma série de emissões de CRIs por empresas pagadoras de aluguel, utilizados no lastro das operações. Com a nova regra, essas empresas não podem mais emitir os recebíveis”, comenta a equipe da XP.

Apesar das mudanças nas emissões, esses investimentos continuam isentos de Imposto de Renda para pessoa física.

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Impactos das novas regras na emissão de CRIs

Analistas de renda fixa da XP comentam que ainda é cedo para determinar os reais impactos das novas resoluções.

“Contudo, entendemos que ainda seja necessário tempo para as empresas se adequarem, além de haver espaço para discussões legais. De imediato, já houve cancelamento de captações por diversas companhias que estavam no processo de protocolar suas emissões na CVM [Comissão de Valores Mobiliários]”, destacam.

A equipe da assessoria de investimentos Solutions Wealth Management (SWM) reforça que as alterações não impactam as operações já disponíveis no mercado. Além disso, as mudanças terão impactos mais brandos, mas relevantes.

“A menor quantidade de emissões e a redução de opções de diversificação setorial farão os investidores explorarem as debêntures incentivadas e serem mais ativos no secundário”, avalia a SWM.

Segundo a Guide Investimentos, as novas regulamentações do CMN teriam impedido a emissão de 34% dos CRIs que ocorreram em 2023. O que indica impacto significativo das regras na composição e na quantidade desses títulos no mercado.

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O que muda para fundos imobiliários?

A indústria de CRIs é um segmento forte nos fundos imobiliários. Sendo assim, o que muda para os FIIs?

Para o analista da Empiricus Research, Pedro Niklaus, na prática, as mudanças do CMN não devem ter impacto mais profundo para os fundos.

Isso porque eles continuarão comprando operações de CRIs que envolvam compra e venda de imóveis por fundos de investimento, empresas do setor e incorporadoras.

“Os fundos do setor imobiliário não costumam adquirir esse tipo de operação que foi restringida. Geralmente, elas são voltadas para a pessoa física”, esclarece.

Entretanto, Niklaus vê FIIs do segmento de crédito se beneficiando com as mudanças. Uma vez que, com a redução das emissões de CRIs e CRAs, acessadas por pessoas físicas por buscarem isenção nos rendimentos, pode haver um maior fluxo de dinheiro para fundos de recebíveis.

“Os investidores ainda querem apostar em ativos isentos de tributação. Eles buscam fundos imobiliários porque têm isenção também do provento. Diante disso, pode ser que esse dinheiro que ia para as emissões seja direcionado para o mercado de FIIs. O que é positivo”, ressalta.

O profissional da Empiricus pondera que o movimento derivado dessas mudanças não deve ser imediato e pode ocorrer no médio a longo prazo.