Fundos imobiliários querem captar R$ 1 bi em nova rodada de emissão de cotas; por que tantas operações?

Junto com a onda de calor que prevalece em parte do país, uma onda de emissões de cotas toma conta dos fundos imobiliários nos últimos dias.

Após dois grandes FIIs anunciarem operações de quase R$ 1,5 bilhão na semana passada, mais alguns anunciaram emissões entre ontem e esta terça-feira (14).

A começar pelo VBI Prime Properties (PVBI11). O fundo fez uma proposta ao The One (ONEF11) para adquirir imóveis no edifício de mesmo nome, por quase R$ 200 milhões.

No entanto, a emissão de cotas do PVBI11 será de até R$ 600 milhões. Destinada a investidores profissionais, a operação é para comprar unidades no The One e no edifício Vera Cruz II, também em São Paulo.

O preço de emissão será de R$ 100,97 por cota, considerando a taxa de distribuição primária.

O Bluemacaw Logística (BLMG11) também anunciou operação. Depois de cancelar a quarta oferta, o FII confirmou uma quinta emissão de cotas para captar R$ 50 milhões. O preço de emissão será de R$ 87,35 por cota, com a taxa.

Em comunicado, o BLMG11 diz que os recursos serão aplicados pelo fundo. A oferta é também destinada a investidores profissionais.

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Já o FII Suno Energias Limpas (SNEL11) quer captar, no mínimo, R$ 100 milhões em sua segunda emissão de cotas, com os recursos sendo destinados a operações do fundo.

O preço de emissão será de R$ 100,44 por cota. Em comunicado enviado aos cotistas, podem participar da oferta investidores qualificados.

Por sua vez, o fundo imobiliário Life Capital Partners (LIFE11) quer levantar até R$ 250 milhões em sua quinta emissão para comprar “ativos-alvo”, diz o comunicado. O preço por cota será de R$ 10,15 e podem participar investidores qualificados.

Por que FIIs estão fazendo tantas emissões de cotas?

No ano até setembro, as operações de emissões de cotas somam R$ 16,4 bilhões, montante 23,3% acima do captado no mesmo período de 2022 (de R$ 13,3 bilhões). O levantamento é realizado pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

O analista de real estate da Empiricus Research, Caio Nabuco de Araujo, comenta que esse avanço está atrelado ao movimento de queda da taxa básica de juros (Selic), além da perspectiva de valorização dos FIIs.

“Alguns fundos de tijolo estão negociando com prêmio em relação ao valor patrimonial. No caso de algumas gestoras, isso se justifica por estarem atrativas. Daí, aumentam o tamanho do portfólio e do fundo por meio de emissões”, diz.

Ele destaca que, nos últimos meses, as emissões têm sido também voltadas para incorporação de alguns fundos e até mesmo troca de cotas. “A gente vê alguns fundos menores e, eventualmente, até a gestão passiva sendo incorporados por fundos maiores”, acrescenta.

Outro fator que Araujo chama a atenção é a “janela”. Segundo ele, em dezembro, terá uma onda de reavaliações patrimoniais dos fundos.

Desta forma, no caso de FIIs com portfólios mais qualificados e de maior desempenho operacional, a tendência é valorização da cota patrimonial.

“Dado que hoje o preço das cotas está um pouco defasado, existe essa janela de tempo na qual os fundos imobiliários conseguem aproveitar antes que o valor patrimonial cresça e, consequentemente, a cota suba de preço”, explica.

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Índice de fundos imobiliários (Ifix)

O índice de fundos imobiliários (Ifix) B3 voltou a subir nesta terça-feira (14), véspera de feriado doméstico, depois de interromper seis pregões seguidos de valorização.

Com isso, por volta das 13h15 (de Brasília), o Ifix tinha leve alta de 0,08%, aos 3.182 pontos, ainda nos maiores patamares em um mês. Porém, parece que não voltará tão rápido à marca de 3.200 pontos.