Fundos imobiliários: Shoppings, fundo de papéis ou galpões? Veja os segmentos mais quentes para 2022

Definitivamente, 2021 não foi o ano dos fundos imobiliários, principalmente para o segmento de tijolos – fundo com ativos reais, como shoppings e escritórios. Nem mesmo os galpões logísticos, os queridinhos dos investidores em 2020, escaparam da queda. 

O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários listados na B3, deverá terminar o ano no vermelho, com um tombo estimado em 5%. Analistas e gestores que conversaram com o Money Times apontam a alta dos juros como a principal vilã para essa sangria. A grande questão que fica agora é: ainda vale a pena investir em fundos imobiliários? 

A opinião geral é de que os FIIs devem continuar sofrendo por mais algum tempo, muito em função da escalada dos juros. Porém, em meio à queda generalizada dos ativos, é possível achar algumas pechinchas, com fundos bem descontados. 

Segundo Flavio Pires, analista do Santander, o investidor precisa levar em conta três pontos na hora de garimpar fundos: bons ativos, bem localizados e com baixa inadimplência.

“Por mais que a cota sofra no curto e no médio prazo, no longo prazo elas vão se valorizar”, argumenta. 

Fabio Bergamo, diretor da gestora JLP, afirma que os fatores que geraram a deterioração do mercado devem permanecer por mais tempo. “A incerteza fiscal certamente não vai melhorar em um ano de eleições, e a curva de inflação está mais acelerada no Brasil do que no resto do mundo”, explica.

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“Em algum momento, o preço da cota deveria se normalizar. A dúvida é quando esses ativos vão voltar para a normalidade. São oportunidades, mas não temos ideia de quando elas podem vir a se concretizar”, completa. 

Fundo de papéis, uma boa pedida

Neste momento de disparada da inflação, os fundos de papéis, que investem em títulos que vão de públicos a outros fundos imobiliários, são recomendados, já que ganham com a elevação dos preços. 

“O segmento será um diferencial, como os fundos de recebíveis. Eles conseguem repassar a inflação e o CDI, que é a Selic, basicamente de imediato”, expõe Pires, do Santander.

Apesar disso, o analista recomenda evitar fundos de papel que tenham exposição a segmentos de multipropriedade, loteamento e residencial.

“São fundos que podem não performar tão bem, caso o credor esteja com problemas de pagamentos”, ressalta.

Entre fundos específicos para comprar, Pires cita o Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), que é um fundo de papel, e o TG Ativo Real (TGAR11), um fundo híbrido.

Na visão de Ronaldo Candiev, analista da XP, nesse cenário, os fundos de papel ganham força. “Eles têm o perfil de conseguir repassar os indexadores de mercado. É uma oportunidade de investimento, porque o dividend yield vai tender a subir”, diz.

Hora de se expor aos tijolos?

Mesmo que os analistas destaquem a natureza defensiva dos fundos de papéis, para 2022 o investidor que quiser engrossar os ganhos pode começar a colocar o pé em ativos de tijolos. 

“De forma moderada. É importante a questão da moderação. Nós vemos números muito atrativos para os tijolos, principalmente lajes corporativas, de alto padrão construtivo e privilegiado”, explica Candiev, da XP.

Já o analista da Ativa Investimentos Gabriel Teixeira afirma que pretende retornar a essa classe por conta dos seus descontos.

“Fundos que têm ótimos imóveis, tanto de galpões, quanto da parte de lajes corporativas. No geral, têm ótimos inquilinos, risco de crédito com contratos bem amarrados”, coloca.

Para Candiev, da XP, o fundo preferido é o VBI Prime Offices (PVBI11), de lajes corporativas, com escritórios Triple A localizados na região da Faria Lima, JK e Jardins, e vacância de 0,1%, além de 76% dos contratos com vencimento superior a 2025.

“Temos um viés super positivo para esse papel. Está com um super desconto. Os riscos que existiam foram esclarecidos pelos gestores, que era o risco de concentração. As transações do preço por metro quadrado estão saindo muito maiores do que as negociações. Navega bem por esse cenário”, justifica. 

Shoppings: por que tê-los?

Shoppings são uma das principais apostas da gestora HSI, com R$ 12 bilhões em gestão. O CEO, Máximo Lima, chama a atenção para o fato de que esses ativos estão descontados e chegaram ao seu piso.

“Isso pode ser contra intuitivo, já que a economia pode patinar. Os papéis de shoppings apanharam tanto, que eles estão muito baratos no final do dia. O que esses papéis tinham de apanhar, já apanharam. Eles não vão ficar mais baratos”, destaca.

Ele lembra ainda que a economia vem se recuperando. “O ritmo está parecido com o de 2019. Então já voltou. Os papéis estão baratos. Não porque os shoppings vão se descolar da economia. Eles só foram muito punidos ante outras classes de ativos”, argumenta.

Mas o gestor dá a dica: não pode ser qualquer shopping. Máximo prefere shoppings de grandes capitais e não acredita muito em centros comerciais de cidades do interior. “Os shoppings únicos em capitais menores também funcionam”, completa.

Bergamo, da JLP, também aposta suas fichas em shoppings, devido ao modelo de negócios, que, segundo ele, tem uma proposta de valor forte. “Você tem segurança. Culturalmente, virou uma oferta de lazer nas cidades. O shopping oferece um destino bastante atrativo para a volta e para a reabertura. Foi impactado com idas e vindas de lockdown, mas, aqui no Brasil, isso deu uma parada”, completa.

Rafael Panonko, analista-chefe da Toro, recomenda comprar Malls Brasil Plural (MALL11), fundo de shoppings da gestora Brasil Plural que conta com a consultoria especializada da Onebridge Capital.

“O MALL11 conseguiu mostrar resiliência durante a pandemia, com um portfólio diversificado regionalmente e com ativos de qualidade”, justifica.

Galpões, queridinhos não tão queridinhos

Os galpões dispararam com a explosão do e-commerce, mas apanharam neste ano com a alta dos juros. Mesmo assim, gestores seguem confiantes com o segmento, apesar de ressaltaram que dificilmente essa classe irá repetir o mesmo crescimento que tiveram na fase mais grave da pandemia.

“Eu não desgosto de galpão, acho que o segmento tem uma certa estabilidade em ativos bem localizados. O que são bem localizados? Num raio de 30 quilômetros da cidade. O pessoal do e-commerce precisa estar perto da cidade. E como esses terrenos são muito mais difíceis de possuir, a capacidade de novas ofertas não é tão grande”, explica Máximo, da HSI, que diz ainda que o segmento pode se beneficiar de novas entrantes no mercado, como as asiáticas Shopee e Alibaba. 

Porém, ele alerta que a localização é fundamental. “Mesmo que esses asiáticos venham, a capacidade de oferta é muito grande. É preciso tomar cuidado para não estar em um lugar que vai ser inundado de oferta”, ressalta.

Para Bergamo. da JLP, o segmento segue aquecido. “E-commerce continua e você tem galpões a 30, 40 quilômetros da cidade. A demanda por espaço aumenta. Dito isso, tem que ficar de olho nas oportunidades. É um mercado com muitos destaques e algumas coisas começaram a ficar caras”, destaca.

Panonko, da Toro, recomenda posição em Bresco Logística (BRCO11) por ser um fundo de alto nível em padrão construtivo e em qualidade.

“Ademais, a gestão é ativa e experiente e, aliada ao bom momento do setor, fazem deste FII uma boa opção de investimento para o longo prazo. O segmento logístico tem crescido muito nos últimos anos e os especialistas ressaltam que, impulsionado pelo crescimento do e-commerce, deve continuar evoluindo”, explica.