Cotações por TradingView
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Guia de fundos imobiliários: tudo o que você precisa saber para investir em imóveis

25/02/2020 - 7:47
São Paulo Paulista Imóveis Fundos Imobiliários
Cada fundo possui sua especialidade, podendo às vezes ter um portfólio misturado, com mais de um segmento (Imagem: Money Times/Gustavo Kahil)

Atualmente, mais de 632 mil de pessoas investem em fundos imobiliários no Brasil. E com um crescimento de mais de 400 mil investidores em 2019, existe uma possibilidade de, no futuro, o número de investidores em FIIs ultrapassar os investidores em ações na bolsa. Se você quer fazer parte desse grupo, mas ainda não sabe como investir em fundos imobiliários, você encontrou o post certo.

Existem alguns tópicos que é legal você saber para prosseguir na sua jornada de investir em FIIs, e eles são:

  1. O que é um fundo imobiliário
  2. O que analisar em fundo
  3. Taxa de vacância
  4. Imposto de renda
  5. Vantagens
  6. Desvantagens
  7. Passo a passo: como investir em FIIs

1. O que é um fundo imobiliário

Os fundos imobiliários são fundos em que um grupo de pessoas têm um objetivo em comum: investir em empreendimentos imobiliários. Existem FIIs de diversos segmentos: shoppings, hotéis, galpões, hospitais, entre outros.

Cada fundo possui sua especialidade, podendo às vezes ter um portfólio misturado, com mais de um segmento.

Quando você investe em um fundo imobiliário, se torna cotista do fundo, ou seja, adquire uma participação no patrimônio e, então, passa a receber uma porcentagem dos lucros, os amados dividendos.

Lembrando que você recebe os lucros de acordo com a proporção da sua participação.

Os FIIs podem ser investimentos diretos em imóveis, ou em investimentos ligados a imóveis. Como títulos imobiliários (LCI e CRI) ou cotas de outros fundos imobiliários.

Existem duas formas de você ganhar dinheiro com esse tipo de investimento:

  • Valorização da cota
  • Distribuição de rendimentos realizada pelo administrador do FII

Caso você ainda tenha alguma dúvida quanto a segurança desse tipo de aplicação, investir em fundos imobiliários é completamente seguro, até porque é um investimento como ações, realizado na bolsa de valores.

Além disso, é um investimento regulado e fiscalizado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Aqui, é claro, estou falando em segurança do procedimento. Transferir o seu dinheiro para a corretora e comprar um FII pelo home broker é um processo seguro.

No entanto, fundo imobiliário é um investimento de renda variável e, portanto, possui oscilação. Não é um investimento conservador, é algo que possui riscos e você só deve investir caso isso se encaixe no seu perfil e nos seus objetivos como investidor.

Se você quiser saber mais sobre o que é um fundo, quais são os tipos de fundos e as taxas cobradas, temos um post sobre esses itens básicos.

2. O que analisar em um fundo

Existem diversas características que você deve avaliar em um fundo. As principais são:

Patrimônio: descubra qual é a quantidade de patrimônio, ou seja, quanto dinheiro aquele fundo possui.

Composição: saiba quais são os imóveis e/ou papéis que fazem parte do fundo. Se são shoppings, hotéis, galpões, e a que fim se destinam essas propriedades.

Gestor: procure saber o máximo possível sobre o gestordo fundo. Afinal, é ele quem será responsável pela tomada de decisões em relação aos imóveis que farão parte do FII.

Liquidez: quanto maior for a liquidez do fundo, (ou seja,  número de investidores) maiores são as chances de você conseguir vendê-lo – caso pretenda fazer isso algum dia.

Localização: saiba os lugares onde estão localizados os imóveis que fazem parte do fundo. É necessário analisar a região, além de entender também como está o desenvolvimento daquela área. Isso influencia na valorização do imóvel, aluguel e negociação.

Dividend Yield: é um indicador importante para saber se o fundo está indo bem. Por lei, o FII deve distribuir 95% do seu lucro aos acionistas no período de 6 meses. Assim como investimentos em ações, os fundos imobiliários fazem distribuição de dividendos.

Diversificação: em um FII essa é uma questão muito importante, saber quantos imóveis fazem parte do fundo. Quanto maior o portfólio, menores são as chances de você ter prejuízo. Fundos com apenas um ou poucos imóveis, são mais arriscados. Caso o locatário saia do local, e o FII registre vacância, você ficará sem receber os dividendos, até que outro locatário apareça.

Você gosta de investimentos mais seguros? Então mire nas carteiras mais diversificadas.

3. Taxa de vacância

Procure fundos imobiliários com taxa de vacância pequena (Imagem: Unsplash/@rodrigomouradesign)

A taxa de vacância é a área disponível dentre os imóveis ou empreendimentos do fundo, que no momento, não está alugada.

Exemplo: você investiu em um fundo de shoppings. Esse shopping tem 100 áreas livres para lojas, no entanto, apenas 88 lojas estão ocupando o espaço. Isso significa que, existem 12 espaços sem locatários, certo?

Então, a taxa de ocupação deste shopping é de 88%. E a taxa de vacância é de 12%.

Portanto, procure fundos imobiliários com taxa de vacância pequena. Existem muitos fundos no mercado que essa taxa é zero, procure por estes fundos, pois eles tendem a ser menos arriscados – como mencionei acima.

4. Imposto de Renda

Diferente do que a maioria pensa, os fundos imobiliários não são isentos de imposto de renda, você deve pagar uma alíquota de 20% em cima da valorização da cota.

Mas isso, apenas quando for vendê-la, ok? Caso mantenha a cota, e só receba os dividendos por anos, você não estará pagando IR.

A tributação só acontecerá quando a cota é passada para frente e vendida no home broker, e somente se o ativo tiver valorizado.

A notícia boa é que os FIIs são isentos de imposto de renda em relação aos rendimentos, ou seja, os aluguéis dos locatários que fazem parte do fundo.

Então, se você quer investir em FIIs com o objetivo de receber os dividendos, pode ficar tranquilo!

Lembrando que, em ações, há isenção de IR em transações de até R$ 20 mil. No caso dos FIIs, esse valor mínimo não existe. Sempre será tributado, independente de quanto a cota valorizou, mesmo que tenha sido pouco ou muito.

É importante você saber que o responsável pelo pagamento do imposto é você e não sua corretora.

Então, fique atento! O IR deve ser pago até o último dia do mês, seguinte ao da operação de venda da cota.

5. Vantagens

  • Investir em FIIs é menos burocrático do que comprar um imóvel;
  • Cotas acessíveis. Para você ter uma ideia, existem FIIs no valor de R$ 100,00;
  • Isenção de imposto de renda em relação aos dividendos;
  • Receber dividendos mensais (quando há lucro);
  • Diversificação;
  • Gestão profissional: você não precisa necessariamente entender muito sobre o mercado para investir em um fundo imobiliário, afinal, quem vai cuida do FII é o gestor. Você precisa se atentar ao histórico e experiência do gestor.

6. Riscos

  • É renda variável, sempre há oscilação;
  • O fundo pode desvalorizar;
  • Falta de liquidez – há fundos que ficam vários dias sem negociação na bolsa;
  • Vacância – risco de não ter todos os imóveis alugados;
  • Locatário não pagar o aluguel – isso significa que não terá dividendos para os acionistas.

7. Passo a passo: como investir em FIIs

Passo 1: Abra conta em uma corretora que tenha taxa zero para investir em FIIs. Alguns exemplos para você:

Escolha uma corretora que te passe segurança. Para isso, é legal você saber o que outros usuários estão falando sobre ela. Nosso Guia das Melhores Empresas de Investimento, pode te ajudar.

Passo 2: Escolha o fundo imobiliário em que irá investir. Todas as questões que abordei no texto são importantes para que você faça essa escolha. Se você vai investir em um fundo de tijolo (shoppings, galpões, hotéis, etc) ou em fundo de papel (CRI, LCI), qual é o patrimônio, localização, gestor, entre outras características.

Se você ainda não estiver seguro quanto a isso, fizemos uma #SemanaDeFIIsYUBB, com a participação de grandes especialistas do mercado. Eles deram aulas sensacionais durantes as LIVES, que com certeza poderão te ajudar.

Passo 3: Transfira o valor que você vai querer investir. Lembrando que existem fundos imobiliários dos mais variados valores, desde R$ 100,00.

Passo 4: Agora que você já tem a conta na corretora, já escolheu o fundo, estudou com as nossas lives, transferiu o dinheiro é hoje de: investir! Digite o TICKER da cota no seu home broker, os tickers dos FIIs sempre possuem 4 letras e terminam com o número 11.

Após digitar, escolha o número de cotas, confira o valor, digite sua senha e voilà! Você é o mais novo cotista de um fundo imobiliário, sócio de vários imóveis sem ter precisado gastar uma fortuna para isso.

Para finalizar, uma dica final: não entre em um fundo sem antes pesquisar sobre. Apesar de ter aspectos parecidos com a renda fixa, como geração de renda mensais (com os aluguéis), os FIIs podem ser tão arriscados quanto ações e são, portanto, indicados para investidores de perfil moderado e arrojado.

Com a taxa básica de juros baixa, 4,25% na data de hoje (14/02/2020) investimentos em renda fixa passam a ser menos atrativos, pois rendem menos.

Por conta disso, é necessário diversificar a carteira para obter melhores retornos, certo? E investir em fundos imobiliários talvez seja uma boa forma de fazer isso.

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Última atualização por Diana Cheng - 24/02/2020 - 17:33