Hora de financiar obras? Paramis vê oportunidade rara em crédito imobiliário e aposta em operações com mais garantias

(Imagem: Getty Images)

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Enquanto parte do mercado volta a olhar para debêntures incentivadas após a reabertura dos prêmios, a Paramis Capital acredita que as melhores oportunidades do crédito privado estão no mercado imobiliário estruturado.

A avaliação da gestora é que o momento atual do setor oferece uma combinação interessante: menos competição por capital, remunerações mais elevadas e estruturas contratuais com garantias.

Segundo o CIO da casa, Alexandre Fernandes, o aumento das dificuldades e casos de inadimplência em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados a novos projetos não afasta investidores especializados. Pelo contrário.

“Eu sempre tive a convicção de que momentos como este são os momentos para alocar. A oferta de capital está menos concorrida, e eu consigo fazer operações muito mais amarradas com garantias do que conseguia meses atrás”, afirmou o gestor.

A visão da gestora parte de uma leitura de ciclos.

Os problemas de hoje nasceram há quatro, cinco anos.

“O CRI que está dando problema hoje é, em grande parte, o CRI do ciclo anterior. Em 2022 havia muito dinheiro disponível para novas obras, pouca disciplina e os incorporadores tinham muito mais poder de negociação”, disse o gestor.

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Para ele, os empreendimentos lançados no ciclo anterior estão sofrendo com os juros elevados, dificuldade de financiamento imobiliário para os compradores e menor capacidade de conclusão da aquisição dos imóveis.

Agora, a nova safra de obras enfrenta um cenário muito mais restritivo para aprovação dos projetos, o que exige mais disciplina na venda das unidades e na captação financeira.

A aposta da gestora é que os projetos financiados hoje, em um ambiente mais seletivo, tendem a apresentar estruturas de crédito mais sólidas, com garantias e melhores proteções para os investidores.

Melhor um CRI que uma debênture

Outro fator que sustenta a tese da casa é a capacidade de atuação em situações de estresse.

Enquanto as gestoras que investem em grandes debêntures corporativas têm pouca influência em eventuais reestruturações financeiras, operações estruturadas costumam reunir um número menor de credores e podem ter garantias mais tangíveis atreladas aos contratos.

Na prática, Fernandes afirma que o gestor consegue acompanhar mais de perto a operação e participar ativamente de decisões caso surjam problemas.

“Em muitas dessas operações somos credores relevantes. Isso nos permite fazer um acompanhamento muito mais próximo e ter mais capacidade de conduzir o processo se houver algum estresse”, afirmou.

O executivo compara com grandes emissões corporativas.

“Em uma dívida muito pulverizada, se a empresa entra em recuperação, você vira passageiro. Nessas operações estruturadas, você está muito mais próximo do piloto.”