Investimentos em imóveis: Os primeiros passos nos EUA
Os primeiros passos nos EUA Almoço, dia 13 de março de 2019. Local, New York City. …
RBR: Há quanto tempo você se mudou para NYC? Gosta daqui?
MF: Há mais ou menos 7 anos. Por ora, não tenho qualquer intenção de voltar ao Brasil, a não ser para visitar família e amigos. Aqui tem tudo: transporte, segurança, todos tipos de restaurantes que possa imaginar, cultura, diversão etc. No âmbito dos negócios, as coisas acontecem com muita rapidez, se você piscar, já foi. Americano é prático e bom executor. Eles sabem fazer negócios, e não à toa são a maior potência econômica mundial.
RBR: Ouvimos dizer que você está investindo em real estate em NYC. Pode dividir conosco?
MF: Verdade, tenho [investido] sim. Para mim é “no brainer” comprar imóvel aqui. NYC é a cidade mais resiliente do mundo, tem liquidez giga (cerca de USD 60 bilhões são movimentados no setor por ano), e mesmo no pior momento da crise de 2008, o mercado imobiliário sofreu pouco, passou por dois anos de queda de preços e depois retomou com força. Como referência, o PIB de NYC representa nada mais nada menos que 80% do PIB do Brasil. Aliás, eu tenho dificuldades em entender o porquê a maioria dos investidores brasileiros que tem patrimônio suficiente para comprar 5, 10 ou mais imóveis no Brasil, não opta por comprar 1 ou 2 em NYC. Simplesmente o retorno é compatível ao obtido no Brasil, mas o risco é bem menor!
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RBR: Pois é, concordamos! Está aí uma reflexão simples e objetiva ao investidor brasileiro que gosta de imóveis; diversificar o próprio patrimônio em moeda forte, na cidade mais resiliente do mundo e com retorno atrativo – nos dias de hoje com Selic a 6,5%, pode fazer ainda mais sentido. Só para se ter uma ideia, é possível comprar um ativo performado (pronto) com retorno esperado de 10% ao ano para um prazo de 5 anos e alavancagem de 60% via estratégia value-add – retrofit, renovation, repositioning.
Esse bate papo se estendeu por 2 horas dentro do contexto “investimentos em imóveis em NY”. MF é uma sigla criada a um investidor/profissional do mercado imobiliário americano que possui a mesma visão que a RBR sobre investimentos em real estate na cidade de NY.
O objetivo desse artigo é começar a explorar o tema investimentos em imóveis nos EUA, que, na nossa visão, faz total sentido sob a perspectiva de alocação de recursos, risco/retorno e diversificação, em nossa opinião.
Não à toa, a RBR começou a estudar o mercado lá fora em 2016. De lá para cá, foram dezenas de viagens feitas, e algumas centenas de reuniões com developers, lenders, brokers, investidores, consultorias etc., para entender o mercado e buscar boas oportunidades de investimento.
Após essa imersão, a conclusão foi por viabilizar investimentos no segmento de multi-family (residencial para renda), pois entendemos ter uma boa combinação entre risco/retorno.
Um estudo realizado pelo NMHC (National Multifamily Housing Council) mostra que REITs (fundos imobiliários) de multi-family apresentaram a melhor relação risco/retorno com base no índice de Sharpe. Entre 1986-2016, o segmento teve um retorno médio anual de 9% a.a. (em um período de 7 anos), com risco (desvio padrão) de 2,81% a.a., gerando um índice de Sharpe de 1,21.
Para fins comparativos, o segmento seguinte foi o de retail (lojas de varejo) com retorno médio de 8,68% e risco de 3,54% a.a., (índice de Sharpe de 0,85) – possivelmente, esse indicador deve ter piorado nesses últimos 2 anos diante do crescimento do ecommerce.
Em termos de drivers do segmento multi-family, o principal é o crescimento populacional, e NYC se destaca neste quesito. A cidade cresceu, em média, 2% a.a. ao longo dos últimos 30 anos (4% a.a. nos últimos 100 anos), e com perspectiva de crescer 1% a.a. ao longo dos próximos 10 anos.
Em outras palavras, a demanda está garantida, todos precisam de uma moradia, um teto – claro, isso precisa ser casado com uma oferta balanceada para não haver pressão/compressão de preços.
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Outros fatores também impactam o segmento… A decisão entre comprar um apartamento e/ou alugar, inexoravelmente, está atrelada à relação do custo de comprar versus o custo de alugar. Quanto mais o preço de imóvel sobe, mais as pessoas procuram a locação. Sob o ponto de vista de pirâmide demográfica, a grande força de trabalho está concentrada entre 20-50 anos (40% da população), cuja taxa de desemprego se encontra abaixo de 4,5%. Desse total, dois terços representam a fatia que aluga um imóvel.
Muitos jovens se mudam para NYC em busca de emprego (tecnologia, mídia, financeiro, comércio, etc..). A sua grande maioria demora para se casar e ter filhos e cada vez mais a busca por maior flexibilidade de locomoção cresce. Além disso, a geração “milleniums” tem hábitos distintos dos das gerações anteriores e são menos propensos à moradia fixa.
Comprar um apartamento nos EUA é algo restrito, basicamente o custo mensal (juros + amortização de empréstimos imobiliários) é muito superior ao aluguel, e esse “gap” vem aumentando ano a ano, tornando inviável a aquisição do imóvel próprio para boa parte dos jovens. O homeownership, termo utilizado para proprietários de imóveis, vem caindo expressivamente. Como parâmetro, abaixo de 35 anos de idade, somente 37% da população tem casa própria, versus 43% em 2007, e, em NYC, esse número é ainda menor.
E mesmo com o custo de aluguel sendo menor que o de empréstimos imobiliários, ele ainda é relevante no orçamento das pessoas. Cada vez mais o conceito de co-living (compartilhamento de moradia) se faz presente, principalmente, pela redução de custos do locatário – é comum ter em NYC apartamentos com 3, 4 e até 5 quartos sendo compartilhados por estudantes e/ou trabalhadores. Aqui, vale mencionar um ponto àqueles que se interessarem no assunto: a conta mais utilizada como referência do valor do aluguel é por quartos e não por metros quadrados.
Hoje, uma das grandes preocupações do mercado é se estamos ou não entrando num late cycle das economias desenvolvidas, e se mesmo assim faria sentido comprar imóvel nos EUA. A resposta não sabemos, porém, mesmo que tenhamos chegado atrasados, isso não quer dizer que será refletido na mesma magnitude em todo o mercado imobiliário.
Como parâmetro, os preços dos imóveis vêm subindo constantemente desde a crise de 2008 em grande parte das capitais americanas. Porém, em alguns mercados como NYC, os preços começaram a ceder em 2016, e somente a se estabilizar em 2019. Por isso é tão importante olhar cada mercado (região) e segmento imobiliário isoladamente para entender em qual momento do ciclo imobiliário ele se encontra.
E no caso de investimentos em multi-family, por mais que o investidor possa entrar no topo, ter a opção de carregar o ativo por 2 ou 3 anos, historicamente, tem se mostrado suficiente para, no mínimo, preservar o capital investido.
Por fim, vale uma reflexão sobre como está a exposição do seu portfólio de investimentos no mercado imobiliário e as formas de buscar uma diversificação. Esse artigo foi uma introdução ao tema offshore, traremos mais análises e discussões em outras oportunidades.
À título de curiosidade, segue na página seguinte uma foto de um empreendimento de multi-family que adquirimos em NYC no ano passado, e que está neste momento passando por um retrofit e repositioning.