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Maxi Renda (MXRF11) aprofunda queda após suspensão de dividendos da CVM; decisão pode afetar outros fundos

Renan Dantas
27/01/2022 - 14:44

Fundos Imobiliários-São Paulo

O Maxi Renda (MXRF11), maior fundo imobiliário do mercado em número de cotista, fechou em queda de 1% na sessão desta quinta-feira (27) após a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) suspender a distribuição de dividendos do fundo.

No acumulado dos últimos cinco dias, o fundo totaliza queda de 5,60%. A decisão provocou temores entre gestores e investidores, que observam a CVM abrindo um precedente perigoso.

O que foi decidido? 

Na terça-feira, a CVM publicou comunicado vedando a distribuição de rendimento aos cotistas com cálculos baseados em regime de caixa, mesmo quando excedem os valores reconhecidos no lucro do exercício.

A XP Investimentos avaliou que o regime adotado de distribuição do fundo é regime de caixa, e disse que o excesso distribuído aumentaria os prejuízos acumulados desse fundo imobiliário de forma recorrente.

Por isso, destaca a corretora, o fundo não poderia ser classificado como rendimento, mas sim como amortização do custo do capital investido pelos cotistas.

Pode afetar outros fundos?

A lei 8.668/93 regra que 95% do lucro em regime de caixa deve ser distribuído no semestre, portanto, caso essa medida seja eventualmente implantada e de entendimento aos demais fundos imobiliários, haverá um prejuízo para o mercado, afirmam os analistas Maria Fernanda Violatti e Rodrigo Sgavioli, na XP.

Apesar disso, a medida não é definitiva, cabe recurso por parte dos gestores, que inclusive já sinalizaram que irão recorrer.

No fato relevante é possível observar que até mesmo no próprio colegiado da CVM foi apresentado opiniões distintas, lembram os analistas. 

“É esperado que o MXRF11 faça um pedido de efeito suspensivo da medida descrita pela CVM e também até um apelo de que se esse for o entendimento, que seja algo estruturado via Anbima e uniforme pelo mercado”, informa a dupla. 

Mesmo assim, os analistas dizem que a decisão da CVM pode, eventualmente, refletir em todo mercado, “o que em nossa visão seria algo muito prejudicial para a classe dos fundos imobiliários”, completa.

Na visão do Itaú BBA, a decisão da CVM, que por enquanto é particular ao MXRF11, pode ter implicações para toda a indústria.

“Ademais, a reação do mercado na abertura do dia 26/janeiro, diante do que poderia ter acontecido e de todo o contexto, ao nosso ver, foi positiva e mostrou amadurecimento dos investidores – guardadas as devidas proporções, lembremos da reação quando o texto sobre tributação de proventos veio à tona no ano passado”, completa.

São Paulo-Fundos Imobiliários
Fundos de tijolos, principalmente os segmentos de lajes e shoppings e em menor proporção no segmento de logística, podem ser atingidos (Imagem: Unsplash/@carlosaranda)

O que esperar agora?

Os analistas afirmam que é esperada uma maior volatilidade no mercado de FIIs nos próximos dias e também no IFIX.

Entre os segmentos, os especialistas preveem impacto entre os fundos de fundos, já que atualmente apresentam maiores descontos. “Portanto não tem lucro contábil, ou seja, não poderiam mais distribuir dividendos”, completa.

Mesma lógica se aplica aos fundos de tijolos, principalmente os segmentos de lajes e shoppings e em menor proporção no segmento de logística, que recentemente tiveram reavaliação positiva.

Já os segmentos que seriam menos impactados são os fundos de recebíveis e os fiagros. 

“A maior parte deles já distribuem em regime de competência e como suas correções são basicamente mensais, podem ter uma dinâmica de menores incertezas perante esse cenário”, completa. 

Para Caio Araujo, analista da Empiricus, em um primeiro momento, o assunto merece uma atenção da indústria de FIIs.

“Boa parte dos fundos de crédito atuam no mesmo modelo do MXRF11 e provavelmente estão no radar da CVM. Uma discussão envolvendo esse tema é essencial para a categoria e os desdobramentos da última decisão podem caminhar nesse sentido”, completa.

Ele lista quatro pontos de atenção:

  • Redução da previsibilidade do pagamento de proventos: diante da possibilidade de apresentar um prejuízo contábil ao longo do semestre, o gestor ou administrador pode optar por reter parte dos rendimentos do FII em caixa durante alguns meses;
  • O que essa perspectiva causaria na percepção dos cotistas? Pelo nível de liquidez restrito em alguns, observamos diariamente distorções nas cotas de FIIs, promovidas por um rendimento mais elevado distribuído pelo fundo ABCD11 ou XYZZ11. Que tipo de efeito manada essa instabilidade de pagamentos causaria? Muito difícil prever.
  • Dificuldade na contabilização do ganho de capital por parte dos cotistas: ao receber a amortização, o investidor deveria ajustar seu preço médio de compra na hora de calcular seu resultado financeiro (talvez até de forma retroativa)
  • Discrepância em relação aos imóveis físicos: atualmente, o proprietário de um apartamento paga normalmente o carnê-leão sobre o aluguel, desconsiderando a reavaliação do valor do imóvel. Ao incluir uma nova interpretação contábil na apuração de resultados dos FIIs, estamos trazendo uma complexidade tributária adicional

“Antes de concluir, é importante mencionar que existe certo fundamento contábil por trás da decisão da CVM, mas ela conflita com o funcionamento atual dos FIIs e dos próprios Reits lá nos Estados Unidos, que também distribuem acima do lucro contábil”, diz. 

Última atualização por Renan Dantas - 28/01/2022 - 1:12

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