Minha Casa, Minha Vida: Novas regras devem destravar demanda e impulsionar construtoras

Uma das principais vitrines do governo do presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, o Minha Casa, Minha Vida (MCMV) passará por mais uma série de atualizações, em pleno ano eleitoral. As mudanças prometem turbinar o programa, que já responde por mais da metade das vendas de imóveis residenciais novos no Brasil.

Na visão de analistas, as novas regras tendem a aumentar a quantidade de famílias com poder para comprar a casa própria, abrindo espaço para as construtoras ampliarem o volume de lançamentos e a velocidade de vendas, assim como o preço final das moradias, maximizando seus lucros.

O novo ajuste foi proposto menos de um ano após a última atualização e vem à tona em um momento em que as maiores construtoras do segmento têm registrado lucros crescentes, com margens acima da média histórica, conforme mostrou a Broadcast.

MCMV: as mudanças

A atualização nas regras foi apresentada pelo Ministério das Cidades no início de março ao Grupo de Apoio Permanente (GAP), que assessora o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

O fundo usa o dinheiro dos trabalhadores para financiar a compra dos imóveis com juros bem abaixo do mercado. Na última terça-feira (24), o Conselho Curador do FGTS aprovou a proposta do governo.

O que se diz em Brasília é que a mudança foi proposta para acompanhar o valor do salário mínimo, reajustado neste ano para minh

Assim, a subida da faixa 1 do MCVM para R$ 3.200 servirá para manter a sua equivalência a dois salários mínimos.

Sem isso, as famílias passariam a ser enquadradas na faixa 2, que tem juros maiores.

Consequentemente, as demais faixas também precisaram ser reajustadas. Procurado, o Ministério não concedeu entrevista.

Visão do mercado

Analistas notaram que o governo mudou sua postura e passou a fazer não só uma manutenção periódica, como também mudar as regras para ampliar o programa.

“Estamos vendo uma frequência um pouco maior de ajustes, ao contrário do que acontecia no passado, em que passavam dois a três anos sem alterações. Lá atrás, o programa ficava defasado, as margens de lucro ficavam deterioradas e as empresas iam deixando de começar novos projetos”, observou o analista de mercado imobiliário do BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

Em sua visão, não havia necessidade de novos ajustes para assegurar a rentabilidade das grandes construtoras, que estão em patamares altos. Entretanto, há uma vontade explícita do governo em ampliar o programa, cuja meta de contratações foi elevada de 2 milhões para 3 milhões. Até o fim de 2025, estavam em 2,1 milhões.

“As contratações já foram muito boas em 2024 e em 2025. Se não fizessem nada, 2026 já seria mais um bom ano. Mas para atingir a nova meta, é preciso ampliar mais o tamanho do programa e acelerar”, apontou Cambauva.

A Cury (CURY3), uma das maiores no setor, se diz pronta para ampliar os lançamentos e as vendas de imóveis em 2026, tendo em vista as condições favoráveis de contratação.

“A perspectiva é muito boa. No passado, o programa tinha hiatos na atualização das regras, e as contratações davam ‘barrigadas’. Agora, o governo entendeu que precisa fazer ajustes de tempos em tempos”, avaliou o copresidente da Cury, Leonardo Mesquita.

Segundo ele, os novos ajustes servirão para ampliar o volume de projetos no ano, mas também para subir preços onde houver uma demanda mais aquecida. Outras empresas também avisaram investidores que seguirão o mesmo caminho, caso da MRV (MRVE3).

A analista de construção do Santander, Fanny Oreng, disse esperar uma aceleração dos negócios com as novas atualizações. “Isso ajudará muito o poder de compra, então esperamos uma aceleração nas vendas, crescimento dos lançamentos ou melhora da rentabilidade. O efeito vai depender muito do perfil da companhia”, afirmou.

Oreng também defendeu os ajustes periódicos como forma de evitar que as condições de contratação fiquem defasadas.

A analista lembrou que as empresas do segmento fazem o repasse do cliente para o financiamento bancário logo após a venda do imóvel na planta – e não só após a entrega das chaves, como acontece fora do MCMV.

Portanto, as construtoras do programa não contam com a correção monetária das parcelas ao longo das obras. As empresas precisam ter uma “gordura” no orçamento para lidar com disparada nos custos, algo que aconteceu na pandemia e derrubou o lucro na época.

“Somos um país que tem inflação relevante. Se o programa não faz ajustes, as condições de contratação vão se deteriorando. E pela frente, há receio de um choque de custos, dependendo do que irá acontecer com os preços de combustível e outras commodities”, comentou a analista, citando as incertezas do cenário externo.

A coordenadora de estudos da construção da Fundação Getulio Vargas (FGV), Ana Maria Castelo, ponderou que será preciso monitorar se o aumento nas faixas de renda e no teto de preços dos imóveis não causará o efeito contrário, isto é, menos unidades contratadas.

Isso porque as mudanças podem gerar subida no preço médio dos imóveis financiados.

“Na hora que aumenta o valor do imóvel, diminui o número de unidades que são contratadas, a menos que o orçamento do ano seja ampliado na mesma proporção”, apontou.

Castelo notou também que os ajustes têm superado a inflação setorial (INCC), que foi de 6,1% em 2025. Com isso, servirão para sustentar, de fato, o crescimento do Minha Casa, e cumprir o objetivo de atender mais famílias de classe média – que estão sofrendo para comprar a casa própria fora do programa, em que os financiamentos estão com juros elevados.

“A elevação das faixas de renda traz para o programa uma parcela da população de classe média. Isso foi algo deliberado. O presidente Lula já falou isso publicamente”, destacou.

Com tudo isso em vista, o setor se tornou uma espécie de “porto seguro” para o mercado imobiliário. Na cidade de São Paulo, o Minha Casa responde por 61% dos lançamentos e 64% das vendas de imóveis novos, segundo pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

Já na média nacional, a participação fica um pouco acima de 50%, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Grandes números

As contratações no Minha Casa, Minha Vida somaram 2,1 milhão de unidades neste governo até o fim do ano passado, sendo R$ 578,4 mil em 2023, 707,6 mil em 2024 e 813,9 mil em 2025.

Para bater a meta de 3 milhões de unidades, será necessário ampliar as contratações para 900 mil neste ano.

O orçamento, até o momento, está em R$ 178 bilhões, divididos da seguinte forma: R$ 8,9 bilhões do Orçamento Geral da União, que atende principalmente a faixa 1; R$ 24,8 bilhões do fundo social do pré-sal, destinado à faixa 4; e R$ 144,5 bilhões do FGTS, que atende as faixas 1 a 3.

Esse orçamento ainda não computou os ajustes deliberados pelo conselho curador do FGTS na terça-feira. Em 2025, o orçamento total foi de cerca de R$ 180 bilhões, e em 2024, de R$ 132,5 bilhões.