Nasce um dos maiores fundos imobiliários do país, mas tamanho não é documento, diz XP

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Os cotistas do Fundo Santander Agências (SAAG11) e do Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) aprovaram a fusão dos fundos, conforme proposta pela Rio Bravo, nesta quarta-feira (15).

Com isso, os cotistas do SAAG11 receberão papéis da RBVA11, na proporção de 0,83 cota do RBVA11 para cada cota do SAAG11, e o fundo do Santander deixará de ser negociado a partir de 20 de abril.

A operação criará um dos 20 maiores fundos imobiliários, em valor patrimonial, do país. Mas, para a XP Investimentos, isso não é, por si mesmo, um motivo para os investidores se empolgarem. Na verdade, talvez seja o contrário.

Isto porque, 85% da receita do fundo resultante da fusão virá da locação de imóveis para agências bancárias, segundo Renan Manda, analista que assina o relatório.

Futuro incerto

A preocupação recai sobre as condições em que os contratos serão renovados. A XP acrescenta que, em 2022, os contratos nessa situação representarão 49% da receita do novo fundo.

Com a crise econômica causada pelo coronavírus e o avanço da digitalização do setor bancário, a XP afirma que os contratos podem ser renovados em condições menos lucrativas para os cotistas.

Além disso, o setor bancário vem acelerando o fechamento de agências físicas, o que significa que alguns contratos podem, simplesmente, sequer ser renovados.

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Como o fundo depende das receitas geradas pelos aluguéis, a gestora alerta para o risco de que os dividendos distribuídos aos cotistas possam cair, caso suas suspeitas se confirmem.

“Há pouca visibilidade dos fundos manterem o mesmo nível de rentabilidade, após o vencimento, dado que muitos bancos podem não renovar os contratos ou renovarem em termos menos favoráveis [para os fundos], o que pode impactar a distribuição de rendimentos”, diz o analista.