No curto prazo desfavorável para escritórios corporativos, uma empresa é a exceção positiva

O setor de escritórios corporativos é negociado com desconto médio de 40% para o valor líquido dos ativos (NAV, na sigla em inglês), destacou a Ágora Investimentos. Isso parece atraente do ponto de vista de investimento de valor, mas a corretora lembrou que faltam gatilhos positivos de curto prazo para as empresas do segmento, considerando o cenário desfavorável de juros crescentes e o movimento ainda forte de adoção do trabalho remoto.

Há, no entanto, uma exceção. Na avaliação da Ágora, a BR Properties (BRPR3) deve acelerar a desalavancagem e fechar a lacuna de avaliação das ações para o NAV com sua estratégia de venda ativa de ativos.

“Negócios recentes do setor (incluindo a BR Properties) apoiam nossa visão de que o mercado de fusões e aquisições (M&A) ainda está ativo, e a BR Properties poderia vender ativos adicionais com preços similares ao NAV, desencadeando a alta das ações”, disseram os analistas Bruno Mendonça e Wellington Lourenço, respectivamente do Bradesco BBI e da Ágora, em relatório divulgado na última quarta-feira e obtido pelo Money Times.

A corretora tem a BR Properties como o nome preferido entre as empresas de escritórios da cobertura. A venda recente de 20% de participação no Complexo JK – Bloco B, localizado em São Paulo, ao fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) foi interpretada como um sinal de que a gestão da companhia buscará acelerar o valor ao acionista, mesmo que isso signifique vender parte das “joias da coroa” – ou seja, o portfólio mais significativo.

Além disso, o movimento da BR Properties em direção à construção de galpões deve ganhar mais relevância, tornando-se mais um ponto de upside para a empresa (mesmo que leve mais de dois ou três anos para ganhar força).

A Ágora tem recomendação de compra para a BR Properties, com preço-alvo de R$ 12,50. O valor implica um potencial de valorização de 46,8% em relação ao fechamento do pregão de sexta, com o papel cotado a R$ 8,51.

Sem gatilhos

A ação da SYN (ex-CCP – CCPR3) também está descontada para o NAV, mas faltam direcionadores no curto prazo.

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O segmento de escritórios da companhia registrou aumento de vacância, impactado pela saída do Itaú (ITUB4) do edifício ITC. Do lado dos shoppings centers, a vacância também foi forte no segundo trimestre do ano. Ademais, mesmo que a qualidade esteja acima da média da corretora, o portfólio continua atrás de outros players listados em termos de predomínio.

“A empresa encerrou o segundo trimestre de 2021 com 8,5% de vacância e quase 10% de taxa de inadimplência, mas vemos a empresa conseguindo repassar 100% da inflação a partir do terceiro trimestre de 2022, e apresentando crescimento real a partir de 2023 (cerca de 8% ao ano)”, comentaram os analistas.

No caso da São Carlos (SCAR3), a Ágora adotou uma postura mais cautelosa, considerando que a companhia tem menor exposição aos ativos AA+. A expectativa é de que os ativos de classe B fiquem atrás dos ativos AA+ no pós-pandemia.

A estratégia de diversificação da empresa, por outro lado, é um ponto positivo para acompanhar.

A Ágora tem recomendação neutra para a SYN e a São Carlos, com preços-alvo de, respectivamente, R$ 12,60 e R$ 47.