O que importa agora para os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários continuam atraentes, mesmo com a crise do coronavírus, aponta o analista da Empiricus, Caio Araújo.

Em 2020, o Ifix, índice que reúne os principais fundos na B3 (B3SA3), terminou o ano com um tombo de 10%, diferente do Ibovespa, que encerrou o período com alta de 2%.

Mas a queda pode mostrar distorções, alerta Araújo. Se por um lado as lajes de escritórios e os shoppings, de fato, foram muito prejudicados, por outro o setor de galpões ganhou grande impulso com o boom do e-commerce.

Para 2021 e 2022, o analista acredita que os fundos imobiliários irão surfar na retomada econômica.

“Apesar do momento desafiador, o número de investidores subiu 80% em um ano. Além disso, o volume de oferta aumentou. A gente tem um mercado mais maduro. Os fundos imobiliários estão bem preparados para capturar a retomada de 2021 e 2022”, diz.

A joia da coroa: galpões

Os galpões, sem dúvida, foram os fundos mais beneficiados pela crise. Com o fechamento das lojas físicas, o e-commerce virou questão de sobrevivência para muitas marcas. Quem era forte no segmento elevou ainda mais os investimentos e quem não era precisou tirar o atraso.

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O analista aponta que as varejistas, como Magazine Luiza (MLGU3) e Mercado Livre, viraram locatários dos galpões para ampliar a parcela de e-commerce. Além disso, outras empresas precisaram adaptar suas operações para conseguir exportar por conta do câmbio favorável.

“Nesse sentido os galpões têm uma demanda muito boa. Hoje eles são os fundos com rendimentos mais estáveis da Bolsa. A gente gosta bastante de galpões do lado da renda e também para ter uma estabilidade no curto prazo”, argumenta.

É o fim dos escritórios?

Com andares inteiros vazios, o regime home office foi adotado, praticamente, por todas as empresas de grande porte. A questão é: a modalidade veio para ficar?

Até o momento ganha força o modelo hibrido, onde o home office é alternado com o trabalho nos escritórios. Isso, no entanto, pode forçar renegociações nos contratos, diz Araújo.

Mesmo assim, ele não vê um movimento concreto de desocupação dos escritórios ou redução de preços por conta do home office.

“Tem uma parcela de crise financeira que possui impacto maior na questão das lajes do que o home office em si. De qualquer forma, nós vamos precisar trazer um critério maior na seleção dos ativos. Não dá para ficar com as mesmas lajes de sempre”, diz.

Além disso, ele afirma que há um alongamento do ciclo, ou seja, os preços devem demorar para voltar aos patamares pré-pandemia.

“Nós precisamos concentrar melhor nossa análise e ser mais rigoroso. É nesse setor que vemos um ganho de capital mais interessante, com fundos muito descontados que talvez não sejam tão impactados como o mercado pensa”, pontua.

Fundo de papéis

Apesar da recuperação no final do ano, puxado pela parcela residencial, o fundo de papéis terminou 2020 no vermelho.

Mesmo assim, o analista observa que o ativo protege contra elevações inflacionárias ou até altas das taxas de juros.

“A gente gosta de fundo de papéis mais para balanceamento de carteira. Esse posicionamento estratégico é super válido e tem que ter no portfólio”, completa.

Shoppings ainda guardam surpresas

Muito impactados durante a crise, os shoppings sofrem com o abre e fecha de determinações dos governos estatuais. Com estabelecimentos parados, os cotistas não recebem os proventos.

“Na nossa visão, os shoppings têm ameaças assim como a questão do home office. O próprio home office impacta os shoppings porque as praças de alimentação são dependentes do trabalhador que vai almoçar no shopping. Além disso, o e-commerce veio como um competidor ou até como um substituto das compras nos centros comerciais”, afirma.

Por outro lado, ele aponta que o shopping virou uma questão de lazer e isso não deve mudar.

“Os shoppings são boas alternativas para essa recuperação. Porém, nem todos estão muito descontados”, argumenta.