Ibovespa Os fundos imobiliários mais e menos rentáveis de 2025: Papel ou tijolo, quem levou a melhor?
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Depois de um 2024 difícil, quando o IFIX fechou o ano com queda acumulada de 5,89%, os fundos imobiliários tiveram um 2025 de recuperação, embora de forma desigual entre os ativos.
Enquanto alguns FIIs apresentaram altas acima de 50%, outros amargaram perdas expressivas, sobretudo no universo dos fundos de papel.
Na comparação entre as duas classes, os FIIs de tijolo foram os grandes vencedores deste ano, impulsionados pela expectativa de início do ciclo de corte da Selic e pela retomada do apetite do investidor por ativos negociados com desconto na bolsa.
“Os fundos de tijolo se saíram melhor em 2025, dado o fechamento da curva de juros futuros e a estimativa do mercado de mudança na política de juros do país”, explicou Felipe Sousa, analista de produtos e research do Andbank, ao Money Times.
Logística, lajes e shoppings
Entre os ativos com melhor desempenho, houve grande concentração no segmento logístico: dados da Quantum Finance mostram que quatro dos cinco fundos imobiliários com maior valorização pertencem a esse setor.
O Pátria Logística (PATL11), por exemplo, lidera o ranking, com retorno de 51% desde janeiro, seguido por RBR Logística (RBRL11), BlueMacaw Logística (BLMG11) e Vinci Logística (VILG11), todos com ganhos acima de 40% no mesmo período.
Na sequência, aparecem FIIs de lajes corporativas e shoppings, segmentos que entraram em 2025 negociando com desconto relevante em relação ao valor patrimonial (P/VP).
Entre os shoppings, o HSI Malls (HSML11) se destacou e avançou 34%, enquanto Capitânia Shoppings (CPSH11) e BTG Pactual Shoppings (BPML11) também figuraram entre as maiores altas do ano.
Apesar do domínio do tijolo, o ranking traz exceções, como o Hectare CE (HCTR11), FII de papel que subiu 36%, e o KFOF11, fundo de fundos, com valorização de 32%.
Confira o top 10 maiores retornos do IFIX no ano até 05/12/2025, segundo a Quantum:
| Fundo imobiliário | Ticker | Segmento | Retorno (%) |
|---|---|---|---|
| Pátria Logística FII | PATL11 | Logística | 51,57% |
| RBR Logística FII | RBRL11 | Logística | 43,12% |
| BlueMacaw Logística FII | BLMG11 | Logística | 42,54% |
| Vinci Logística FII | VILG11 | Logística | 40,33% |
| BRPR Corporate Offices FII | BROF11 | Lajes Corporativas | 38,53% |
| Hectare CE FII | HCTR11 | Recebíveis | 36,52% |
| HSI Malls FII | HSML11 | Shopping | 34,42% |
| Capitânia Shoppings FII | CPSH11 | Shopping | 34,24% |
| BTG Pactual Shoppings FII | BPML11 | Shopping | 32,67% |
| Kinea FOF FII | KFOF11 | Híbrido | 32,53% |
Os menos rentáveis
Se no topo do ranking predominam os FIIs de tijolo, na outra ponta do mercado o cenário foi diferente: um levantamento da Grana Capital enviado ao Money Times mostra que, entre os 10 fundos imobiliários com pior desempenho em 2025, oito pertencem ao segmento de recebíveis.
Mesmo com dividend yields elevados em alguns casos, a forte desvalorização das cotas mais do que compensou os rendimentos distribuídos, resultando em retornos totais negativos para o investidor.
Veja, a seguir, os menores retornos em 12 meses até 30/11/2025, segundo a Grana Capital:
| Fundo imobiliário | Ticker | Cota em 30/11/2024 (R$) | Cota em 30/11/2025 (R$) | Rentabilidade (%) |
|---|---|---|---|---|
| Brio Real Estate II | BRIM11 | 1.176,00 | 328,28 | -72,09% |
| Urca Prime Renda | URPR11 | 61,00 | 31,50 | -48,36% |
| Reag Renda Imobiliária | RMAI11 | 74,71 | 47,50 | -36,42% |
| Versalhes Recebíveis | VSLH11 | 3,29 | 2,35 | -28,57% |
| HGI Crédito Imobiliário | HGIC11 | 90,80 | 66,31 | -26,97% |
| Banrisul Novas Fronteiras | BNFS11 | 97,55 | 73,26 | -24,90% |
| Polo Recebíveis Imobiliários | PLRI11 | 12,30 | 9,30 | -24,39% |
| Atrio Reit Recebíveis | ARRI11 | 8,69 | 6,63 | -23,71% |
| Devant Recebíveis Imobiliários | DEVA11 | 30,66 | 23,61 | -22,99% |
| Cartesia Recebíveis Imobiliários | CACR11 | 95,95 | 75,45 | -21,37% |
Saldo do ano é positivo para a indústria
Apesar da dispersão de resultados, o balanço geral dos fundos imobiliários em 2025 é positivo, segundo o analista do Andbank. Desde janeiro, o IFIX acumula alta superior a 18%, compensando parcialmente o desempenho fraco de 2024.
“Quando olhamos o retorno ajustado de dezembro de 2023 até dezembro de 2025, o ganho é de cerca de 11,3%. Em um horizonte de cinco anos, o retorno fica em torno de 33%”, pontuou Sousa.
Número de investidores subindo, mas com desaceleração
Mesmo com a volatilidade e os episódios de queda em alguns segmentos, a base de investidores de FIIs também continuou crescendo na bolsa de valores.
Dados da B3 mostram que o número de pessoas físicas com fundos imobiliários em custódia passou de 2,785 milhões, em dezembro de 2024, para 2,902 milhões, em novembro de 2025, alta de aproximadamente 4%.
O ritmo de expansão, no entanto, desacelerou em relação ao ano anterior, quando o aumento foi de 12%.
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