Por que os shoppings seguem fortes mesmo com juros altos e avanço do e-commerce, segundo gestores

Por que os shoppings seguem fortes mesmo com juros altos e avanço do e-commerce, segundo gestores (Imagem: gerada no Copilot)

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Depois de atravessar crises econômicas, como o fechamento durante a pandemia, os shopping centers seguem mostrando força e, mais do que isso, capacidade de adaptação. A avaliação é de gestores do setor, que destacam tanto a resistência quanto a necessidade constante de reinvenção desses ativos.

“O segmento é extremamente resiliente. Conseguimos passar por períodos complicados e, no final, sair fortalecido por conta de toda a busca por eficiência operacional”, afirmou Felipe Gaiad, executivo da HSI Investimentos, durante participação no FII Experience 2026, evento realizado nesta quinta-feira (26), em São Paulo.

Segundo ele, os shoppings enfrentaram uma sequência de choques desde 2014, incluindo recessão na economia, instabilidade política e a covid-19 — essa última considerada o momento mais crítico, com lojas fechadas e operação intermitente.

Gaiad destacou que, atualmente, o setor possui taxa média de ocupação próxima de 95% no país, reforçando a recuperação no pós-pandemia.

Além disso, de acordo com o executivo, os ativos apresentaram crescimento operacional de dois dígitos entre 2022 e 2025.

“Depois da covid-19, tivemos crescimento de dois dígitos que só começou a desacelerar no final do ano passado [2025], no segundo semestre, por conta de um período de taxa de juros mais elevada, com a Selic em 15%, o que tem impacto relevante no consumo”, disse.

O “não” fantasma do e-commerce

Durante sua fala, o gestor também destacou o “não fantasma” do comércio eletrônico nos últimos anos. Para ele, se antes visto como ameaça, o e-commerce passou a atuar como complemento ao setor.

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“No final das contas, a conclusão que a gente chega é que o e-commerce, que parecia ser uma ameaça grande para os shopping centers, foi a menor das ameaças durante todo esse período”, afirmou.

“Na verdade, o comércio eletrônico se mostrou complementar ao segmento, e não excludente”, acrescentou.

Segundo Gaiad, essa integração ocorre por meio de estratégias como o pickup from store (compra on-line com retirada na loja) e o ship from store (envio do produto a partir da unidade física).

“É uma vantagem bastante grande para o setor. Então, no final, o e-commerce é mais algo que contribui para o resultado dos principais varejistas, principalmente para as grandes lojas, do que uma ameaça.”

Reinvenção constante — e o papel do capex

Se a resiliência explica o passado, a reinvenção ajuda a entender o futuro. Isso porque, para Giuliano Ricci, gestor do Pátria Investimentos e que também esteve presente no evento, a pandemia tirou os shoppings da zona de conforto e acelerou transformações.

“A necessidade de se reinventar é constante, e isso vai demandar capex (investimentos). Não tem jeito”, afirmou, reconhecendo que essa necessidade ainda gera desconforto em parte dos investidores de fundos imobiliários, especialmente quando há impacto temporário no fluxo de caixa.

“Se você entende essa necessidade de reinvestimento, o capex passa a ser algo natural, e não uma preocupação”, acrescentou.

Foco em experiência ganha espaço

O executivo pontuou que, após a pandemia, os shoppings têm ampliado, como materialização da evolução, o foco em experiência, serviços e aumento do tempo de permanência do consumidor nas unidades. Um exemplo disso aparece até em áreas tradicionais, como os estacionamentos.

“A gente tem shoppings que começaram a utilizar o estacionamento como uma quadra de beach tennis ou área para crianças, tudo para aumentar a permanência do cliente. Isso acabando gerando um benefício horizontal, de uma maneira geral para os lojistas, porque você traz o consumidor para o dia a dia.”

De acordo com os gestores, com ativos cada vez mais eficientes, integração com o digital e foco na experiência, os shoppings mostram que continuam relevantes — e longe de perder espaço.