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Projeto sobre distrato pode ser votado após eleições; órgãos de defesa do consumidor querem discussão mais ampla

01/09/2018 - 7:21

Por Arena do Pavini

Entre os projetos mais polêmicos que devem ser retomados após as eleições, um interessa especialmente para quem comprou ou pensa em comprar um imóvel na planta. É o que define as regras para a desistência da compra — o chamado distrato. Apesar de o projeto já ter passado pela Câmara e estar agora no Senado, o tema ainda está longe de um entendimento entre representantes das empresas do setor, como construtoras e incorporadoras, e órgãos de defesa do consumidor.

Justiça tem garantido devolução de 80% a 90% dos valores

Quem compra hoje um imóvel na planta e desiste antes de receber as chaves enfrenta dificuldades para desfazer o negócio e conseguir receber de volta valores já pagos na transação. Como não existe uma lei que regulamente o direito de distrato, muitas vezes os casos acabam indo parar na justiça, que tem garantido ao consumidor que entra com ação receber entre 80% e 90% de tudo o que pagou na compra do imóvel, em parcela única e com valor corrigido monetariamente.

Aprovado na Câmara, texto foi rejeitado em comissão do Senado

Uma das propostas em análise é o Projeto de Lei Complementar (PLC) 68/2018 (originalmente Projeto de Lei 1220/2015). Aprovado na Câmara no último dia 6 de junho, o projeto, de autoria do deputado Celso Russomano (PRB-SP), tramita agora no Senado, que poderá aprová-lo ou rejeitá-lo definitivamente. O texto encaminhado ao Senado foi rejeitado na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), em 10 de junho por 14 a 6, com o argumento de que da forma como saiu da Câmara, ele traria prejuízos ao consumidor, sobretudo em caso de desemprego.

Já os parlamentares favoráveis alegaram que a situação atual cria insegurança jurídica, abrindo espaço para especuladores e prejudicando construtoras e o setor da construção civil.

Projeto estabelece devolução menor, de 50% a 75%

O projeto altera as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979, e disciplina a resolução de contrato de aquisição de unidade ou lote urbano. A proposta, que originalmente fixava 10% de desconto na restituição das parcelas já pagas, sofreu modificações. E agora prevê que, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora (regime conhecido como patrimônio de afetação), o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber de volta 50% dos valores pagos, após dedução da corretagem. O valor seria restituído em até 30 dias após o “habite-se”.
Caso o empreendimento não esteja sob regime de patrimônio de afetação, a multa que ficaria com a incorporadora seria de 25% e o comprador receberia 75%. Nesta situação, a empresa terá até 180 dias para fazer o pagamento, contados a partir da data do rompimento do contrato.

O projeto define também que atrasos de até seis meses na entrega das chaves do imóvel não acarretarão multas para a construtura/incorporadora, e nem darão direito ao consumidor de cancelar o contrato. Passados 180 dias, o cancelamento poderá ser pedido, com devolução integral do valor pago e multa, em um prazo de 60 dias.

Alternativa prevê retenção entre 13% e 36%

A rejeição ao PLC 68/2018 na CAE não impede o andamento da proposta, que pode ainda ser aprovada e seguir para sanção do presidente da República,  sofrer alguma emenda e ter de voltar para votação na Câmara ou ser rejeitada simplesmente. Mas a decisão abriu espaço, segundo informações da agência do Senado, para votação de outro projeto sobre o assunto — o Projeto de Lei Suplementar (PLS) 288/2017, do senador Dalírio Beber (PSDB-SC), que  está está na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) e foi considerada por uma parte dos senadores como mais equilibrada.

O PLS 288/2017, que altera a Lei 4.591/1964, prevê que, nas hipóteses, onde o comprador sofreu alguma queda na sua capacidade de trabalho que justifique sua desistência (desemprego, doença incapacitante), a indenização devida à incorporadora seria de 13% dos valores pagos pelo comprador. Na ausência de motivo justo para rescisão do contrato, a indenização à incorporadora é fixada em até 36% dos valores pagos. Por essa proposta, a incorporadora poderia fazer o pagamento em seis parcelas mensais e com carência de 60 dias.

Secovi-SP vê impacto sobre todo o setor

O presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Flavio Amary, vê como importante que o PL 68/2018, já aprovado na Câmara e em fase mais adiantada, tramite com velocidade, mas acredita que dificilmente ele será votado antes das eleições.

Ele destaca que hoje os problemas acabam desaguando para o Judiciário, e não se criou até o momento a segurança devida para as partes, o que tornaria necessário “que se avance nessa regulamentação, que vai beneficiar o mercado como um todo e ajudará na sua recuperação.” Pelas últimas estimativas do Secovi, em São Paulo o setor deve crescer entre 10% e 17% em vendas de imóveis este ano sobre 2017, mas poderá recuar entre 8% e 10% em lançamentos no mesmo período.

Discussão vem desde a implementação do CDC em 1990

Amary lembra que, basicamente, duas leis federais regem a atividade imobiliária. A Lei nº 4.591/1964, que trata da incorporação de condomínios edilícios (edificações), e a Lei nº 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo, os loteamentos. A edição do Código de Defesa do Consumidor (CDC), em 1990, trouxe o artigo 53, que dizia ser nula de pleno direito qualquer cláusula contratual que implicasse perda de todas as parcelas pagas por parte do adquirente. Em seu parágrafo primeiro, porém, previa a regulamentação dos critérios objetivos de quanto poderia ser retido e quanto poderia ser devolvido. “Esse dispositivo foi vetado, porque o legislador, naquele momento, entendeu que ele era insuficiente para definir esses critérios”, destaca.

Falta de regra faz demandas desaguarem na Justiça

O fato, na visão de Amary, é que passados 28 anos, as soluções foram sendo tomadas com base no que previa o contrato de compra e venda, considerando os aspectos de irretratabilidade e irrevogabilidade. “As contestações acabaram indo para o Judiciário, sem que se construísse uma regra objetiva, que desse segurança e tranquilidade tanto ao comprador como ao empreendedor imobiliário”, completa.

Para o executivo, o PL aprovado na Câmara (68/2018) concilia aspectos de inúmeros outros projetos de lei que tratam do assunto e representa “avanços em vários aspectos, protegendo o consumidor e também o produtor de imóvel”.

Projeto prevê que o desistente pode buscar novo comprador no mercado

Ainda na avaliação de Amary, que reconhece o tema como polêmico, é preciso levar em conta que a relação de produzir e adquirir um imóvel requer uma tomada de decisão que impacta a vida dos dois lados. “O PL 68/2018 inova ao criar a possibilidade para o adquirente, adimplente ou inadimplente, de ir a mercado e encontrar um novo comprador, para fazer a substituição da compra e venda junto à empresa incorporadora e loteadora”, afirma.

Novas regras não reduziriam compra de imóvel na planta, diz Secovi

Ele diz não acreditar na possibilidade de as regras desestimularem a procura por imóveis na planta. “Não há esse receio”, afirma. “Tivemos um processo de intensa recuperação do mercado imobiliário, de 2010 a 2013, com ingresso de grande número de postulantes; nem todos eram consumidores para uso final do imóvel, muitos entraram como investidores, com grande concentração de rompimentos de contratos”, argumenta. “O PL vai regular o mercado, e desestimular a especulação imobiliária”, ressalta, afirmando que a multa, por exemplo, seria o último recurso, sendo aplicada quando o consumidor não conseguir outro comprador para a sua unidade.

Abrainc: distratos trazem prejuízos a toda cadeia da construção civil

A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) também defende que o cancelamento de contratos  necessita urgentemente de uma regulamentação. Segundo dados da entidade, depois de ter atingido patamares recordes entre 2014 e 2016, em momentos de maior intensidade da crise econômica, as desistências tiveram um recuo, de 28,3% entre junho deste ano e igual período do ano passado, e de 22,4% em 12 meses.

De acordo com a Abrainc, os distratos atingem toda a cadeia envolvida no segmento da construção civil, de incorporadores a compradores e agentes financeiros, chegando “em alguns casos a impactar a própria obra, que corre o risco de ser interrompida por falta de dinheiro, e também o comprador adimplente, que mesmo cumprindo o acordo, não receberá o seu imóvel na data prevista, ou poderá até não o receber”, destaca a entidade em nota ao Portal do Pavini.

Abrainc compara distrato a encomenda de terno a alfaiate

Na avaliação da Abrainc, o cumprimento dos contratos deveria seguir uma regra geral de mercado, “que necessita de previsibilidade quanto ao recebimento de receitas”. A entidade compara o distrato à pessoa que procura um alfaiate para adquirir um terno, ou uma costureira para fazer um vestido e, pouco depois, ao passear por um shopping, encontra uma oportunidade com preço inferior e simplesmente não volta ao alfaiate ou à costureira para desfazer o negócio e pedir a entrada paga de volta. Isso porque sabe, destaca a Abrainc, que os profissionais já usaram o dinheiro para comprar o tecido ou contratar mão-de-obra.

“O mesmo acontece na construção”, argumenta a entidade. “O dinheiro pago no contrato de compra e venda é usado para a construtora adquirir pedra, cimento, tijolo, areia, ferro, montar estandes de venda etc. O segmento da construção responde pela geração de milhares de empregos diretos e indiretos. Quando um contrato é quebrado, toda a cadeia sofre”, defende.

Defesa do consumidor diz que PL 68/2018 traz retrocesso e prejuízos

Mas, para representantes da defesa do consumidor, como o Procon-SP, o PL 68/2018 não representa avanço, mas “um retrocesso”, por legislar “trazendo extremos prejuízos aos consumidores, que são o elo mais vulnerável da cadeia de consumo”.

Procon-SP quer debate amplo sobre o distrato

O órgão reconhece a importância da matéria, uma vez que a falta de norma específica joga para a Justiça questões que têm criado muitos problemas para o consumidor. Mas não vê sentido em se levar projetos sobre o tema a votação em regime de urgência, tentativa feita com o 68/2018, ou de forma apressada. “É preciso abrir uma ampla discussão, com todos os interessados, ou seja, com incorporadoras, construtoras, mutuários e defesa do consumidor”, destaca Patrícia Alvares Dias, supervisora da Fundação Procon-SP.

Para comissão da OAB/SP, proposta é ‘duro golpe’ contra o consumidor

O advogado especialista em direito imobiliário Marcelo Tapai, vice-presidente da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da OAB/SP,  afirma que a situação é preocupante e que “vem se desenhando no Congresso Nacional mais um duro golpe contra os consumidores”. Segundo Tapai, “de forma apressada e sem aviso prévio”, os deputados aprovaram um projeto de lei que, na visão dele, “dilacera o direito de compradores de imóveis na planta que precisarem distratar o negócio”.

Ele lembra que o texto aprovado na Câmara, além de determinar que o consumidor perderá 50% dos valores pagos diretamente para as empresas e mais 5 % sobre o valor do imóvel a título de corretagem, prevê ainda que os valores só serão pagos 30 dias depois de concluída a obra.

Negócio da China para as empresas

Tomando como exemplo um imóvel avaliado em R$ 500 mil, diz o especialista, cujo valor de corretagem foi de R$ 25 mil e as parcelas durante as obras somaram R$ 100 mil, em caso de distrato, o comprador perderia R$ 75 mil, no total. Ou seja, dos R$ 125 mil pagos antes de o imóvel ficar pronto, apenas R$ 50 mil seriam devolvidos, e somente depois da conclusão da obra em questão.

“É um negócio da China (para as empresas)”, afirma Tapai. “O consumidor financia parte da obra emprestando dinheiro para as incorporadoras. E, se não pode concluir a compra, perde até 60% de tudo o que pagou — e não recebe absolutamente nada em troca”, analisa. “A empresa fica com o dinheiro do cliente, e também com o imóvel, para revender a terceiros”, completa.

Prejuízos não existem, diz advogado

Segundo Tapai, as empresas distorcem os fatos para tentar demonstrar algum prejuízo que, na realidade, não existe. Classificando como ‘pueril’ o exemplo da Abrainc, que compara o negócio com imóvel a uma roupa encomendada em um alfaiate, afirma que, na verdade, as diferenças são enormes.

Primeiro, porque, diferentemente de uma roupa sob medida, as unidades (imóveis) são feitas na forma e modelo determinado pelo construtor. “Não se trata de uma obra por encomenda, que poderia criar dificuldades para a comercialização, mas sim de produto que a incorporadora habitualmente comercializa, um produto de prateleira da incorporadora”, ressalta.

Cancelamento de reserva

O advogado continua, afirmando que, se for considerado o modelo vigente da incorporação, tem-se que a roupa pela qual o consumidor teria se interessado é uma peça de prateleira. “Para roupas prontas vendidas nas lojas, o consumidor pode simplesmente não comprá-la, mesmo que tenha anteriormente demonstrado algum interesse pela peça, mas desistido antes de efetivar a compra”. Ou seja, segundo o entendimento do especialista, o chamado distrato seria, na verdade, como um cancelamento de reserva.

O modelo brasileiro de incorporação, argumenta, prevê que o interessado pode se candidatar à compra de um imóvel a ser construído, quando este estiver pronto, e que, para isso, deve pagar à incorporadora parte do preço do bem. “Esse imóvel é um produto padrão, que a empresa promete que colocará no mercado e se compromete a construir”. E completa: “mais do que isso, além de o produto não existir de fato, portanto não houve uma venda, grande parte da construção foi financiada pelo próprio promitente comprador”.

Vantagem é excessiva para as empresas, diz advogado

Trata-se de um mútuo, afirma Tapai, no qual somente a empresa aufere vantagem, pois estaria usando o dinheiro do consumidor de forma gratuita para financiar a obra. “Desta forma, se livra da obrigação de pegar o capital em instituições financeiras, que teria custo — que inclusive já está embutido no preço do imóvel”.

Outro ponto apontado por ele é que o comprador não tem nenhum bem para usufruir, ou seja, disponibiliza seu capital sem nenhuma contrapartida. “Apenas com a conclusão da obra é que se celebra o contrato de compra e venda, e é somente nesse momento que se transfere a posse e propriedade ao comprador.”

Consumidor arcaria com todo o risco

Nessa visão, o risco do negócio é todo do consumidor, afirma Tapai. “Se não pagar as parcelas da obra, não realiza a compra efetiva do imóvel, e ainda perde parte do valor ‘emprestado’ à empresa, que venderá o imóvel a outro interessado”, diz. E, na nova venda, a empresa pode negociar o imóvel até por preço maior, ampliando seus lucros. “Os impostos pagos, da mesma forma, serão custeados pelo novo interessado, assim como lhe serão cobradas as despesas de publicidade e venda”, afirma.

Para finalizar a comparação, Tapai destaca que não há lei específica que regule a confecção de roupas, mas existe para a incorporação. “Essa lei é clara e taxativa; estabelece que o incorporador, ao lançar empreendimento imobiliário, se compromete a entregar a obra no prazo, independentemente do fato de as unidades autônomas terem sido vendidas ou não.”

Incorporador deve ter lastro e assumir riscos do empreendimento

A Lei nº 4.591/64, afirma o advogado, obriga aqueles que se dispõem a promover a incorporação imobiliária que comprovem a sua idoneidade financeira antes mesmo de começar a venda de imóveis “na planta. “Lançado o empreendimento e passado o prazo de arrependimento da empresa, é seu dever financiar a obra, não podendo condicionar a conclusão ao fluxo financeiro proveniente da venda de outras unidades”.

Ou seja, segundo o advogado, a empresa que se propôs a erguer o empreendimento deve fazê-lo, assumindo os riscos do seu negócio. “É obrigação do incorporador conhecer seus limites e trabalhar dentro deles, assumindo o risco da estratégia adotada; a pretensão de passar o ônus dessa ingerência para o consumidor é inconcebível”, completa.

Problemas geralmente começam no momento da venda

Tanto Marcelo Tapai como Patrícia Alvares, do Procon-SP, apontam ainda uma série de problemas já nos stands das empresas, no momento da venda. “Uma grande parte dos distratos acontece em razão de as vendas ocorrerem de maneira quase irresponsável, sem critérios rígidos e objetivos que apurem a real condição do comprador”, afirma o advogado. “Consumidores desejosos em realizar o sonho da casa própria são encorajados a fazê-lo, mesmo que não apresentem os requisitos necessários para a concretização do negócio”, diz.

Falta de critérios e clareza de informações

Patrícia Alvares destaca que a oferta é quase sempre toda feita pelo vendedor, sendo frequente a falta de clareza de informações. “Já no momento do primeiro valor pago, por exemplo, a pessoa acredita que os cheques que está dando serão incorporados ao valor total, quando muitas vezes está pagando a corretagem”, diz Patrícia.

Consumidores, investidores, especuladores

Na avaliação da representante do Procon-SP, valores de retenção acima de 10% a 20% do que foi pago pelo consumidor “não são razoáveis nem se justificam”, bem como não se justifica o estabelecimento de percentuais maiores sob argumento de se evitar especulação. “Esses são valores que têm sido concedidos pelo Judiciário, reconhecidos como direito do consumidor, de pessoas que muitas vezes economizaram durante anos para poder sair do aluguel, ter moradia”. Perfil bem diferente, segundo ela, de investidores, “que geralmente não compram apenas uma unidade, que podem estar comprando para revender, e que têm inclusive poder de barganha e de negociação com as empresas”.

Deficiência na análise financeira pode dificultar obtenção de crédito

Marcelo Tapai destaca ainda que não há, em boa parte dos casos, uma análise cautelosa da condição financeira do candidato à compra de um imóvel, situação que impossibilitará, mais adiante, a obtenção do financiamento junto aos bancos. “Pode-se afirmar com tranquilidade que, em grande parte das negociações pré-contratuais, o artigo 723 do Código Civil é ignorado, e o dever de informação do corretor cede espaço ao convencimento da venda”, alerta.

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Última atualização por Gustavo Kahil - 31/08/2018 - 19:22

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