Qual é a diferença entre condo-hotel e fundo imobiliário?

Nesse texto, trataremos sobre a diferença fundamental entre os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) e os Condo-hotéis. Se você está se perguntando o que são os condo-hotéis e o que significa esse termo, dá uma olhada nesse link e leia os últimos artigos!

Primeiramente, é importante definir o que são os fundos imobiliários. De forma resumida, podemos dizer que os FIIs são veículos de investimento que possuem imóveis físicos ou ativos do setor imobiliário. A composição varia conforme os objetivos da gestão e a estratégia do fundo.

Entendendo melhor os FIIs

Dessa forma, o que investidor está comprando é uma participação no fundo, ou uma quota de investimento. Assim, o fundo obtém recursos de vários cotistas, o que possibilita posteriormente a compra de ativos imobiliários que vão fornecer o rendimento almejado pelos investidores. Esse ativos podem ser: shoppings centers, escritórios corporativos, galpões logísticos ou hotéis, assim como títulos lastreados em imóveis, como CRIs, LCIs ou ainda quotas em outros fundos imobiliários.

A rentabilidade dos FIIs é derivada dos aluguéis recebidos periodicamente, assim como da valorização dos imóveis que compõem a carteira. O risco, por outro lado, é semelhante ao dos empreendimentos imobiliários em geral, como é o caso da vacância, de eventuais problemas na edificação, risco de crédito do locador, entre outros.

Outro ponto bastante importante de lembrarmos é que o desempenho dos fundos imobiliários está correlacionado negativamente com a taxa de juros da economia. Normalmente, quando os juros sobem, as quotas dos fundos caem e vice-versa. E é exatamente esse cenário que mostra o gráfico abaixo, comparando o IFIX – que é um índice que consolida os principais fundos imobiliários – com a taxa SELIC ao longo dos últimos anos:

Esse movimento contrário ocorre pois os FIIs têm maior risco, por exemplo, do que o rendimento de um título do governo, que remunera a SELIC (taxa básica de juros). O investidor espera pelo menos o rendimento do título do governo mais um adicional pelo risco mais elevado que a operação imobiliária traz, o que no mundo financeiro é chamado de prêmio de risco. Assim, quando a taxa SELIC cai, como é o caso atualmente, os investimentos imobiliários passam a ficar mais atrativos do ponto de vista do risco-retorno.

Até aqui, a diferença entre os FIIs e o condo-hotéis ainda não está tão evidente. Afinal, ambos estão relacionados ao mercado imobiliário, que apresenta momentos bons e alguns não tão bons juntos com o desempenho da economia.

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Na verdade, a principal diferença está na parte legal dos dois tipos de investimentos. Mais especificamente a dois conceitos: propriedade e posse.

Dono do quê?

Quando você adquire uma quota de um fundo imobiliário, você compra uma participação neste instrumento de investimento. Com esse dinheiro em caixa, o fundo vai à mercado e adquire ativos, que no caso dos FIIs são imóveis comerciais, hotéis e até shoppings centers. Posteriormente, esses imóveis são locados para empresas ou pessoas interessadas. Assim, os rendimentos fluem do locador para o fundo, e posteriormente para os quotistas.

Legalmente, quem tem a propriedade do imóvel é o Fundo de Investimento (que tem um CNPJ próprio), e o investidor participa com suas quotas. Se o investidor for minoritário, há risco de conflito de interesses, como ocorreu nesse caso aqui. Além disso, a posse do imóvel é de quem o alugou, pelo tempo que durar o contrato assinado.

No caso dos condo-hotéis, essas figuras são bem diferentes. A propriedade do imóvel é do investidor, aquele que adquiriu 1 ou mais unidades autônomas que possuem escritura própria definitiva. Além disso, a posse do condo-hotel pertence a rede hoteleira, que tem um mandato determinado (normalmente 10 anos) para gerir o condomínio com seus serviços hoteleiros. Caso um investidor queria se desfazer de sua unidade, ele pode vender para uma outra pessoa, passando a propriedade do imóvel a um terceiro, mas não a posse, pois esta permanece com a rede hoteleira até o período determinado em contrato.

E os indicadores acompanhados não são os mesmos…

Outro ponto que vale a pena ser mencionado é que os indicadores acompanhados para o segmento de condo-hotéis são bem distintos que para o mercado de fundos imobiliários em geral. O gráfico abaixo mostra três bem conhecidos para a indústria hoteleira:

Como foi falado no terceiro artigo dessa série, após uma alta considerável do segmento hoteleiro próximo aos dois eventos internacionais (Copa do Mundo e Olimpíadas) os indicadores observaram uma redução considerável mas já indicam uma recuperação a partir de 2017. Em 2019, por exemplo, as perspectivas foram bem mais positivas do que dos anos anteriores.

Por fim, vale mencionar que os números acima resumem o desempenho de toda a indústria hoteleira. Os condo-hotéis são uma fração desse resultado do gráfico. Se entrarmos mais a fundo, podemos ver o desempenho de cada operação de condo-hotel. E é isso que iremos fazer no próximo artigo: avaliar os cases de sucesso do mercado de condo-hotéis.

Então fique ligado!

Por Arthur Solow, economista da Escola de Economia de São Paulo da FGV, para o Terraço Econômico.