Qual fundo imobiliário é melhor para quem quer investir em escritórios?

A XP Investimentos iniciou a cobertura de três fundos imobiliários ligados ao segmento de lajes corporativas: VBI Prime Offices (PVBI11) e REC Renda Imobiliária (RECT11) receberam indicação de compra e preços-alvos de, respectivamente, R$ 114,60 e R$ 108,60 a cota, enquanto Tellus Properties (TEPP11) ficou com recomendação neutra e preço-alvo de R$ 97,10.

De acordo com a corretora, tanto o VBI Prime Offices quanto o REC Renda Imobiliária contam com ativos de qualidade, embora os imóveis do primeiro fundo tenham localização privilegiada e os empreendimentos do segundo estejam situados em regiões menos óbvias.

Na avaliação do analista Renan Manda, o VBI Prime Offices ainda tem espaço para valorizar mais. A distribuição de dividendos também reforça a compra do fundo.

“Estimamos que os dividendos distribuídos do fundo sejam de R$ 5,45/cota em 2021, o que se traduz em um dividend yield de 5,5%, ligeiramente acima dos pares de mercado com o mesmo risco. No entanto, acreditamos que o fundo possui o potencial de aumentar a distribuição após a alocação dos recursos remanescentes da oferta”, disse Manda, em relatório divulgado na noite desta quinta-feira (17).

Em relação ao Tellus Properties, a qualidade relativamente inferior dos seus ativos sustentam a visão de cautela da XP. Por outro lado, a performance do fundo deve seguir em linha com os pares do mercado. A corretora também não descarta o potencial de melhora na qualidade do portfólio, considerando os investimentos dos últimos meses.

Recuperação

A demanda por escritórios de médio e alto padrão enfrentou altos e baixos nos últimos anos. A crise econômica iniciada em 2014 resultou na forte retração de um segmento que prosperava, resultando no aumento da vacância, na queda generalizada nos aluguéis e no aumento de incentivos para ocupação.

Desde 2017, o segmento vem se recuperando, mas o surgimento da covid-19 colocou em risco a trajetória de crescimento da demanda.

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Segundo a XP, a absorção líquida provavelmente continuará pressionada no curto prazo, levando em conta a baixa visibilidade da recuperação econômica brasileira.

Por outro lado, a expectativa para os próximos anos permanece intacta: com a baixa oferta de novos empreendimentos e a demanda de novas locações, o segmento deve apresentar novas quedas gradativas na vacância e um aumento real de aluguel.

“Entendemos que a demanda volte a aquecer após o encerramento e/ou queda da contaminação via imunização (via vacina, por exemplo)”, afirmou Manda.

Mesmo na pandemia, alguns fatores mostram que a dinâmica de oferta no segmento está melhor, reforçando a perspectiva de que a vacância em escritórios é temporária.

“Diferente do último ciclo imobiliário, a nova oferta está mais controlada em níveis mais saudáveis, especialmente nas regiões centrais como Faria Lima e Vila Olímpia, o que desincentiva as companhias a rescindirem seus contratos, uma vez que não há garantias que elas consigam retornar em ativos com qualidade e localização semelhantes nas mesmas condições”, acrescentou o analista.

Home office e coworking

Com a implementação de medidas de isolamento social, as empresas decidiram adotar o home office na quarentena. O modelo deu tão certo que várias delas pretendem levar isso para frente no mundo pós-pandemia.

No entanto, a XP enxerga algumas dificuldades dentro de um modelo de trabalho totalmente remoto, como a falta de acesso a internet de qualidade no Brasil e as invasões de sistemas de dados.

Para a corretora, as empresas provavelmente adotarão um modelo híbrido de trabalho, abrindo possibilidade para que o funcionário adapte as ferramentas às suas necessidades.

No mundo pós-pandemia, o coworking é outro modelo que deve ganhar cada vez mais força e pode, segundo Manda, aumentar sua notoriedade no setor.

“O fim da crise de saúde pública, a combinação da adoção de políticas de home office pelas companhias, a rescisão de contratos de locação visando redução de custos, a busca por espaços mais flexíveis e uma infraestrutura inadequada de trabalho remoto tendem a se tornar uma oportunidade para a consolidação do market share da indústria de coworking pós-covid-19, principalmente pelos coworkings com situação financeira mais sólida e robusta”, avaliou.