Recuperação extrajudicial do GPA (PCAR3) acende alerta em fundo imobiliário; varejista responde por 22% da receita do FII

Recuperação extrajudicial do GPA (PCAR3) acende alerta em fundo imobiliário; varejista responde por 22% da receita do FII (Imagem: Renan Dantas/Money Times)

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O fundo imobiliário Tellus Properties (TEPP11) informou ao mercado, na noite dessa segunda-feira (10), que acompanha os desdobramentos do acordo firmado entre o Grupo Pão de Açúcar (GPA) e seus principais credores para a apresentação de um plano de recuperação extrajudicial.

A varejista é locatária de um dos imóveis do portfólio do fundo, o Edifício GPA, localizado em São Paulo, que representa cerca de 22% da receita por ativo do FII, segundo o relatório gerencial mais recente.

A recuperação extrajudicial, cabe ressaltar, é diferente da recuperação judicial. Nesse tipo de acordo, empresas renegociam parte das dívidas diretamente com determinados credores, com o objetivo de ganhar prazo ou melhores condições de pagamento para reorganizar as finanças e evitar o risco de falência.

Seguro fiança 

No comunicado divulgado ao mercado, a gestão do TEPP11 afirmou que, até o momento, o GPA (PCAR3) permanece integralmente adimplente com suas obrigações de aluguel, sem interrupção de pagamentos ou aviso formal de inadimplência.

O fundo também destacou que o contrato de locação conta com seguro fiança vigente, contratado junto a uma seguradora, com cobertura suficiente para aproximadamente 12 meses de receita de aluguel e despesas imobiliárias relacionadas ao imóvel em caso de eventual inadimplemento.

“O acordo entre as partes prevê, ainda, outras obrigações e mecanismos para proteção dos interesses do locador. Eventuais desdobramentos envolvendo o GPA estão sendo monitorados pelo gestor, inclusive para fins de acionamento das referidas disposições contratuais”, disse o TEPP11.

Outros FIIs expostos

Além do Tellus Properties, outros fundos imobiliários também possuem exposição ao Grupo Pão de Açúcar por meio de imóveis alugados à varejista ou por recebíveis ligados às suas operações.

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Entre os FIIs de tijolo, um dos mais conhecidos é o Guardian Real Estate (GARE11), que tem sete contratos de locação com a companhia, que, juntos, representam cerca de 14% do total da carteira.

Também está na lista o TRX Real Estate (TRXF11), que possui 19 contratos de aluguel ligados ao GPA com uma exposição que gira em torno de 7,8% da sua receita.

De forma geral, segundo a head e analista da EQI Research, Carolina Borges, acordos firmados entre fundos imobiliários e grandes empresas costumam incluir mecanismos de proteção para os proprietários dos imóveis.

Além disso, muitos são classificados como contratos atípicos, modalidade que prevê prazo maior e multas elevadas em caso de rescisão antecipada.

“No caso do TRXF11, por exemplo, os contratos com o GPA possuem garantia do Assaí, empresa que foi separada do grupo e hoje possui uma estrutura financeira independente”, afirmou Borges.

“Mesmo que a situação financeira do inquilino se deteriore e, no caso mais extremo, haja paralisação das operações, o cenário esperado seria uma disputa jurídica envolvendo o cumprimento contratual. Não é o desfecho ideal, evidentemente, mas tampouco significa perda permanente de capital para o investidor”, explicou.

Dívidas do GPA

No caso do GPA, o mercado já vinha monitorando uma pressão financeira relacionada a vencimentos de curto prazo. Na última semana, inclusive, a empresa chegou a anunciar a contratação de consultores para auxiliar na busca de alternativas para a melhoria do perfil do endividamento.

A varejista soma cerca de R$ 4,5 bilhões em dívidas que agora estão na mesa para negociações. A cifra, no entanto, diz respeito aos pagamentos sem garantia que não fazem parte de obrigações correntes ou operacionais.

Na prática, a companhia de alimentos defende ao mercado que o processo não envolve fornecedores, clientes ou colaboradores, além de não impactar a operação das lojas, que seguem com funcionamento normal em todas as unidades.

Ao Broadcast, Alexandre Santoro, CEO do GPA com apenas dois meses de casa, contou que a decisão de entrar em recuperação extrajudicial busca apenas a reorganização.

“Essa medida é o início de um processo de reestruturação das nossas dívidas não operacionais. Ela não envolve pagamento a fornecedor, aluguel de loja ou salário de colaborador. A operação segue funcionando normalmente”, afirmou ao jornal.