REITs como alternativa de renda em meio à inflação persistente

Por Andres Castro*

Com o ambiente volátil dos mercados em 2022, os investidores estão buscando alternativas para posicionar suas carteiras. Afinal, a inflação persistente tende a elevar as incertezas na gestão de recursos e patrimônio.

Neste cenário, os ativos imobiliários podem ser uma solução interessante e potencial para os alocadores. O setor é lastreado em ativos reais, com histórico de proteção contra a inflação e distribuição regular de dividendos.

REIT, é a sigla para Real Estate Investment Trusts, são investimentos imobiliários internacionais, especialmente nos EUA. Eles possuem algumas semelhanças com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) do Brasil.

Porém, as regras de funcionamento são diferentes, já que são um tipo de empresa e não de ativo. A compra de um REIT pode ser feita de forma similar a uma ação ou FII na bolsa de valores. Vale destacar que também existem ETFs (fundos de índice), onde é possível investir em diversos REITs através da compra de apenas um fundo passivo.

Como funciona?

Historicamente, os REITs são empresas focadas em gerar receita por aluguéis, mas a natureza da receita do aluguel pode variar por empresa ou segmento. Por exemplo: duração do contrato, base do valor do aluguel (valor fixo ou percentual das vendas), e se o contrato inclui uma cláusula específica de correção monetária.

Um contrato de curta duração, como de hotéis que estabelecem uma diária, permite que os preços sejam ajustados muito rapidamente em resposta aos preços de mercado ou à inflação. Por outro lado, os contratos de arrendamento de longo prazo podem conter cláusulas de reajuste em que o valor do aluguel é corrigido periodicamente com a inflação.

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Por fim, quando a inflação dos EUA é alta, os REITs tendem a superar as ações globais, enquanto apresentam desempenho inferior em períodos de baixa inflação.

Ativo global

Além da diversificação de segmentos, os investidores de REITs também podem buscar diversificação geográfica. Os mercados de REITs dos países desenvolvidos fora dos EUA estão localizados no Japão, Reino Unido, Hong Kong, Austrália, entre outros.

Nos últimos 12 meses, os REITs internacionais ofereceram um rendimento de dividendos maior do que os dos EUA, uma vez que os REITs nestes mercados estão em segmentos mais diversificados do que o mercado americano.

Os REITs cresceram nas últimas décadas nos EUA, o mercado total de propriedades comerciais (listado e não listado) foi estimado em US$ 20 trilhões, com aproximadamente 9% dos REITs listados em bolsa, o que representa um grande aumento na participação de mercado que era de 1% em meados da década de 1990.

Considerando os dados do primeiro trimestre de 2022, temos um valor de mercado de mais de US$ 1,6 trilhão e possuem ativos no valor de mais de US$ 2,5 trilhões.

Dividendos

Ao construir um portfólio com REITs, o principal fator responsável pela demanda dessa classe de ativos por parte dos investidores é o pagamento regular de dividendos. Os REITs podem ser bons pagadores de dividendos por duas razões fundamentais.

A primeira é que os REITs são obrigados a pagar dividendos em uma proporção dos lucros a cada ano aos investidores. Nos EUA, por exemplo, o comum é de 90% do lucro, assim a estrutura de REITs não está sujeita a impostos.

Por outro lado, companhias de outros setores com forte geração de lucros podem optar por financiar oportunidades de crescimento ou recomprar ações em vez de dividendos. A própria estrutura do REIT é adequada na distribuição de dividendos, com a alta taxa de conversão de lucros em dividendos.

Além disso, as margens históricas são altas. Os REITs tendem a ser negócios de margem bastante alta, com uma margem operacional de 41,4%, comparando-se com a margem de 14,1% de um conjunto de ações globais (MSCI ACWI).

Portanto, nesse ambiente macroeconômico de inflação em alta, os REITs podem gerar um potencial de renda adicional com a distribuição regular dos dividendos e exposição a um segmento diferente no mercado de ações, além de oferecer diversificação global para um portfólio tradicional.

*Andres Castro é portfólio manager da equipe de investimentos da Global X ETFs Brasil.

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