Ibovespa Robert Kiyosaki: Como usar o dinheiro de terceiros para gerar riqueza infinita
Caro Leitor,
Há duas formas de ficar rico. Uma é usando o seu próprio dinheiro. A outra é usando dinheiro de outras pessoas, o que chamamos na Rich Dad Company de OPM (“other people’s money”). Uma (usando seu próprio dinheiro) oferece retornos pequenos, modestos, demora para dar resultado e exige alguma inteligência financeira. A outra (OPM) oferece grandes retornos, até mesmo retornos infinitos, em uma velocidade inacreditável e exige muita inteligência financeira.
Qual delas você prefere usar?
Eu também explico tudo isso, passo a passo, na prática durante a semana do Pai Rico, Pai Pobre: de 26/05/2020 a 31/05/2020
Dívida boa e dinheiro dos outros?
O dinheiro de outras pessoas (OPM) é um conceito fundamental na Rich Dad Company e um sinal de elevada inteligência financeira. Ao usar tanto boa dívida quanto OPM, você pode aumentar dramaticamente o seu Retorno sobre o Investimento (ROI) — e pode inclusive obter retornos infinitos.
Dívida boa é um tipo de OPM. Como lembrete, uma boa dívida é qualquer dívida que coloca dinheiro no seu bolso. Já uma dívida ruim tira dinheiro do seu bolso. Então, um financiamento de um carro, por exemplo, é uma dívida ruim. Você o paga mensalmente e o carro não gera renda para você, ao contrário, ele deprecia no momento em que sai da concessionária.
A dívida boa, por sua vez, pode ser um empréstimo para investir em um imóvel, cuja renda do aluguel paga as despesas, incluindo o serviço da dívida, ao mesmo tempo que também gera renda mensal.
A desvantagem da boa dívida é que você pode geralmente tomar emprestado apenas um certo percentual do preço do ativo a ser comprado. Seguindo o nosso exemplo do mercado imobiliário, isso representa geralmente entre 70% e 80% do preço de compra.
Vamos usar como exemplo uma propriedade de US$ 100.000. Em uma negociação tradicional com um banco, você pode conseguir um empréstimo de apenas algo em torno de US$ 70.000 ou US$ 80.000. A outra parte tem que ser em dinheiro de uma outra fonte.
Dinheiro de outras pessoas para uma rentabilidade mais alta
Por causa disso, você tem duas opções quando encontra um bom investimento: usar seu próprio dinheiro ou usar o dinheiro de outras pessoas para o montante necessário além do financiamento. Desde que você estruture bem o negócio, quanto mais você puder usar o dinheiro das outras pessoas, maior será o seu retorno.
No caso do nosso exemplo no mercado imobiliário, vamos considerar alguns cenários.
Cenário #1
US$100.000 – preço de compra
US$ 80.000 – empréstimo com juros de 5% ao ano
US$ 20.000 – seu próprio dinheiro
Fazendo um cálculo rápido do financiamento imobiliário, seu custo anual com esse financiamento será de US$ $8.500 ao ano.
Supondo que você obtenha uma receita anual com o imóvel de US$ 11.000 após o pagamento das despesas, sua receita líquida será de US$ 2.500 (US$ 11.000 – US$ 8.500).
Seu retorno sobre o investimento aqui seria U$ 2.500/US$ 20.000 = 12,5%.
Cenário #2
US$ 100.000 – preço de compra
US$ 80.000 – empréstimo com juros de 5% ao ano
US$ 20.000 – OPM com juros de 7% ao ano
Você recebe 50% da renda operacional líquida por ter sido quem encontrou o negócio.
Nesse caso, seu custo anual com o financiamento imobiliário continua sendo US$ 8.500, mas você também terá ainda um custo adicional de cerca de US$ 1.500 referente ao dinheiro que você tomou emprestado de outras pessoas, sobre o qual será cobrado juros de 7% ao ano. Então, seu custo total com os empréstimos será de US$ 10.000.
Considerando novamente que você terá uma renda anual com a propriedade de US$ 11.000 após despesas, sua renda líquida total será de US$ 1.000 (US$ 11.000 – US$ 10.000).
Por ter colocado o negócio de pé, você embolsará 50% da renda operacional líquida, neste caso, US$ 500 (50% x U$ 1.000).
Seu retorno sobre o investimento aqui seria infinito porque você está ganhando US$ 500 sem ter colocado nenhum dinheiro próprio diretamente no negócio.
Esses, obviamente, são apenas pequenos números como exemplo. No mundo real dos investimentos, você faz isso em escala e obtém retornos massivos e, como nesse exemplo, retornos infinitos. Mas é necessário ter grande inteligência financeira.
Difícil? Aprenda na prática durante a semana do Pai Rico, Pai Pobre: de 26/05/2020 a 31/05/2020
Alguém realmente emprestaria o dinheiro dessa forma?
Muitas pessoas pensam que somente num mundo de fantasia alguém daria a você dinheiro para investir, mas isso não é verdade. A verdade é que a maioria das pessoas não têm tempo de encontrar boas ideias e bons negócios. Em vez disso, confiam em terceiros que têm um alto nível de educação financeira, um conjunto de habilidades e motivação para apresentar oportunidades a elas.
Meu conselheiro para o mercado imobiliário, Ken McElroy, se aperfeiçoou no uso de OPM. A sua empresa, a MC Companies, compra prédios residenciais. Ele faz o trabalho duro de encontrar oportunidades de negócios, faz as due diligences, negocia com os proprietários e credores e assume a gestão dos imóveis. E tem uma fila de pessoas esperando para investir seu dinheiro com ele.
Hoje, Ken faz grandes negócios que exigem um certo tipo de investidor. Não é qualquer um que pode investir com o Ken. Mas ele começou com pequenos negócios, como o que escrevi aqui, e foi trilhando seu caminho para chegar a grandes negócios.
O poder do OPM em escala
Como mencionei anteriormente, você pode usar o OPM para aumentar substancialmente os seus retornos e assegurar ainda mais ativos em escala. Vou dar um exemplo de como isso funciona.
Vamos supor que eu tenha US$ 100.000 para investir. Eu poderia usar o dinheiro para pagar uma entrada de 20% do valor de cinco imóveis. Mas, adotando o OPM, eu usaria os US$ 100.000 para pagar 5% do valor de entrada de 20 imóveis. Eu poderia fazer isso se encontrasse 20 bons negócios e investidores para investir neles comigo.
Veja a seguir como a matemática funciona.
O banco emprestaria US$ 80.000 para cada um dos imóveis e eu dividiria meus US$ 100.000 em 20 partes de US$ 5.000, usando OPM para levantar os outros US$ 15.000 necessários para cada propriedade. De novo, para cada 5% de taxas de juros ao ano, o pagamento dos empréstimos seria de cerca de US$ 500 ao mês.
Vamos assumir que pagaríamos um pouco mais pelo dinheiro dos nossos investidores, oferecendo a eles 7% de juros ao ano. O dinheiro devido a eles seria um pouco menos de US$ 100 por mês, mas vamos considerar US$ 100 para facilitar o exemplo. Então, nossos custos totais seriam de cerca de US$ 600 por mês.
Isso significa que teríamos um fluxo de caixa de cerca de US$ 200 por mês, o qual dividiríamos com nossos investidores. Assim, embolsaríamos US$ 100 por mês e US$ 1.200 por ano, e os nossos investidores ganhariam exatamente o mesmo
Somando o retorno total para os 20 negócios, isso representaria US$ 24.000 por ano em fluxo de caixa, um retorno de 24%. Eu não estaria ganhando apenas 6% a mais por ano do que se usasse somente meu próprio dinheiro, mas eu também teria participação como dono em 20 ativos em vez de 5.
Depois poderia refinanciar esses imóveis, pagar meus investidores, recuperar meu investimento e continuar recebendo o fluxo de caixa das 20 propriedades — um retorno infinito.
Repetindo, eu estou usando aqui uma matemática bem simples. Na vida real, os números são mais complicados e muito mais altos. Mas os princípios são os mesmos.
Investir com o dinheiro de outras pessoas exige um alto nível de inteligência financeira. Tanto eu quanto Ken McElroy começamos pequenos, mas hoje temos grandes negócios com imóveis residenciais. Você pode fazer o mesmo.
Seja diligente. Continue a ampliar sua educação financeira. Trabalhe duro. E se aperfeiçoando nos fundamentos da boa dívida e do OPM, você ficará rico.
Aprenda na prática durante a semana do Pai Rico, Pai Pobre: de 26/05/2020 a 31/05/2020
Abraços,
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