XPLG11: Aquisição de fundos da RBR pode reduzir yield, diz Genial; Veja o que muda

Com a incorporação, o XPLG11 passará a contar com 25 galpões (Foto: Flávya Pereira/Money Times)

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A Genial Investimentos considera positiva para os cotistas do XPLG11 a operação que prevê a aquisição dos fundos RBRL11 e RDLI11, reforçando a estratégia de crescimento do XP Log por meio da consolidação de ativos logísticos de alto padrão.

Por outro lado, para os investidores dos FIIs da RBR, a avaliação dos analistas da casa é neutra, já que a transação deve ser realizada a um valor inferior ao praticado em negociações anteriores, resultando em uma compressão relevante da margem.

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No final de junho, conforme noticiado aqui no Money Times, o XPLG11 anunciou a celebração de uma carta de intenções para comprar a totalidade dos imóveis pertencentes aos RBRL11 e RDLI11, em uma operação estimada em até R$ 1,54 bilhão.

Caso a transação avance, o pagamento será feito majoritariamente via emissão de novas cotas do XP Log (aproximadamente R$ 1,13 bilhão), além de R$ 395,7 milhões em dinheiro e R$ 20 milhões via assunção de obrigações financeiras.

De acordo com os analistas Bernardo Noel e Luis Assis, da Genial, a aquisição contempla empreendimentos localizados em “regiões logísticas consolidadas”, com destaque para ativos situados no raio de 30 km e 90 km da capital paulista.

Ao todo, o portfólio-alvo soma cerca de 380 mil metros quadrados, distribuídos em sete galpões de padrão AAA, todos com 100% de ocupação física.

Entre os principais imóveis estão o Bricklog Guarulhos (SP), o CL Imigrantes V (em construção em São Bernardo do Campo), além dos centros logísticos em Extrema (MG) e Hortolândia (SP).

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Segundo a Genial, todos os ativos apresentam características construtivas aderentes à demanda de players de e-commerce e operadores do setor de logística.

A expectativa é que a operação amplie a presença do XP Log na Grande São Paulo e reduza a vacância da carteira, que atualmente é de 7,9%, para 5,7%.

O que esperar do fundo após a aquisição?

Com a incorporação, o XPLG11 passará a contar com 25 galpões e se consolidará como o terceiro maior fundo imobiliário do segmento logístico em patrimônio líquido, atrás apenas de BTLG11 e HGLG11.

Apesar da expansão, a Genial projeta uma leve redução no yield mensal, de R$ 0,82 para R$ 0,81. Ainda assim, a rentabilidade estimada permanece atrativa, e, segundo os analistas, tende a superar a de pares do setor quando vista com base na cota patrimonial.

Ponto de atenção

Como dito, a maior parte do pagamento será feita com novas cotas do XPLG11, e a RBR Asset deve passar a deter pouco mais de 25% do fundo. Para a Genial, esse ponto exige atenção dos investidores.

“A expectativa é que a venda dessa posição no mercado secundário ocorra de forma gradual, com início previsto para o segundo semestre de 2025 e conclusão até o final de 2026”, estima a casa.

No entanto, esse prazo pode ser ainda maior, uma vez que a liquidez diária não é composta exclusivamente por ordens da RBR.

Além disso, na visão dos analistas, um processo de venda dessa magnitude pode pressionar negativamente o preço das cotas, especialmente se ocorrer de forma mais concentrada e acelerada.