Ibovespa Santander revela os fundos imobiliários mais “quentes” do mercado em janeiro
“Agora a pergunta de ‘1 milhão de dólares’ como já diria o jargão do mercado financeiro: ainda há espaço para novas valorizações nos fundos imobiliários?”.
A questão permeia relatório do Santander sobre fundos imobiliários, no qual o analista Felipe Vaz responde afirmativamente o questionamento com um categórico “sim”.
O cenário de juros mais baixos, diante da expectativa de seu departamento econômico de dois novos cortes na Selic no primeiro semestre para a mínima de 4% ao ano, contribui na avaliação do Santander para “um ambiente de boa atratividade dos fundos imobiliários”.
Passado não garante futuro
Em contrapartida, Vaz pondera que as valorizações recentes dos fundos imobiliários foram um ponto fora da curva, ou seja, provavelmente não deverão ser recorrentes nos próximos meses.
“É muito importante deixar claro aos investidores, em especial àqueles que estão começando a investir em fundos imobiliários: não espere retornos e rentabilidades na mesma magnitude que observamos no acumulado de 2019”, alerta o analista.
Somente em dezembro de 2019, o Ifix – índice responsável por medir o desempenho dos fundos imobiliários, análogo ao papel do Ibovespa para ações – apresentou valorização de 10,6%.
10% a 15%
Vaz projeta que as negociações de alugueis, revisionais ou novas, provavelmente deverão ter aumento real acima da inflação, “o que impulsiona também os preços dos imóveis”.
A equipe de análise pondera que melhora da confiança do consumidor com o leve aquecimento das vendas no varejo devem contribuir para uma melhor performance do setor de shoppings e, como efeito cascata, no aprimoramento do desempenho de galpões logísticos.
A soma dos fatores listados da economia real e da menor atratividade da renda fixa via Selic no patamar mínimo fundamenta a projeção de Vaz de que “o Ifix possa se valorizar algo entre 10% e 15% em 2020”.
Mudanças
Em relação á carteira recomendada de dezembro, o Santander optou por realizar somente uma única alteração: a retirada do fundo imobiliário XP Log (XPLG11) para a entrada do CSHG Renda Urbana (HGRU11).
A substituição ocorre devido à valorização recente do ativo XP Log, o que elevou o ágio (medida avaliada pelo múltiplo P/VPA entre a precificação do mercado e o valor patrimonial do ativo) do fundo imobiliário para algo próximo a 53%.
Cabe destacar que o múltiplo de preço sobre valor patrimonial é uma medida largamente usada pelos investidores para medir distorções e assimetrias de avaliação entre os fundos imobiliários existentes.
A entrada do CSHG Renda Urbana ocorre pela maior diversificação atual, visto que o fundo imobiliário possuía como único inquilino o prédio do Ibmec no centro do Rio de Janeiro, e a natureza defensiva dos contratos educacionais de locação, além do dividend yield (relação entre preço do ativo e pagamento de dividendos) próximo a 6,2% em 2020.
Confira a carteira recomendada para janeiro:
| Código do ativo | Nome do fundo | Segmento | Peso |
|---|---|---|---|
| LBVI11 | VBI Logístico | Logístico | 20% |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Híbrido | 15% |
| VILG11 | Vinci Logística | Logístico/Industrial | 15% |
| XPML11 | XP Malls | Shoppings | 20% |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 10% |
| JSRE11 | JS Real Estate Multigestão | Híbrido | 20% |
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