Shoppings: Três ações para investir hoje e lucrar com a nova fase do setor, segundo o Itaú BBA

Itaú BBA aponta nova fase para o setor de shoppings, com consolidação, reforma tributária e três ações em destaque (Imagem: Montagem no Canva Pro)

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O setor de shopping centers no Brasil entrou em uma nova fase de transformação, marcada por maior consolidação, ganho de escala dos grandes operadores e um novo vetor de pressão: a reforma tributária.

É o que aponta um relatório do Itaú BBA, que iniciou a cobertura do segmento com visão positiva e recomendação de desempenho acima da média (outperform) para Allos (ALOS3), Iguatemi (IGTI11) e Multiplan (MULT3) — esta última eleita a principal aposta do banco (top pick).

Segundo a instituição, os shoppings já passaram por um longo ciclo de expansão. Após nascer entre as décadas de 1970 e 1980 e crescer de forma acelerada nos anos 1990 e 2000, o mercado hoje se mostra mais maduro.

A área bruta locável (ABL) total do setor no Brasil soma, atualmente, cerca de 18 milhões de metros quadrados (m²), com níveis de oferta considerados adequados nas principais capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro.

Com isso, na avaliação do banco, o crescimento daqui para frente tende a vir menos da abertura de novos empreendimentos e mais de três frentes principais:

1. Fusões e aquisições;
2. Revitalizações e expansões de ativos existentes;
3. Aumento real de aluguéis.

Nesse ponto, o relatório destaca que shoppings classificados como Tier 1 e Tier 2 (considerados de melhor qualidade) conseguiram entregar crescimento real de aluguéis entre 2011 e 2025, enquanto os de menor padrão ficaram para trás – diferença que reforça a vantagem competitiva dos portfólios mais dominantes.

Relação com os FIIs

Outro fator relevante é a reciclagem de ativos. Operadoras têm vendido participações minoritárias ou shoppings considerados não estratégicos para fundos imobiliários (FIIs), muitas vezes a preços mais atrativos do que os implícitos nas ações do setor.

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De acordo com o BBA, essas transações ocorrem a taxas médias de capitalização de 8,4%, abaixo dos 10% a 11% observados nos papéis listados.

Os recursos levantados são usados para reduzir endividamento, recomprar ações ou reforçar dividendos — um ciclo que, na visão do banco, tende a sustentar o apelo do segmento.

Reforma tributária muda o jogo

O relatório ainda chama atenção para o impacto estrutural da reforma tributária, que deve começar a ser implementada em 2027.

O novo sistema de IVA, formado por CBS e IBS, tende a elevar a carga de impostos para grande parte do setor, hoje composto majoritariamente por operadores menores enquadrados no regime de lucro presumido, o que pressionará os custos no futuro.

Na outra ponta, porém, as empresas listadas estão mais bem preparadas para esse cenário. Além de já operarem parcialmente no regime de lucro real, com carga maior, elas investem mais em seus ativos, o que permite a geração de créditos tributários via capex.

O fantasma do e-commerce

O relatório também observa que a consolidação do setor ocorreu em meio ao avanço do e-commerce (comércio eletrônico), que, nos últimos anos, gerou temores sobre um possível declínio do segmento.

“Acreditamos que a penetração do e-commerce é inevitável e, sim, representa um risco para o varejo físico, especialmente em categorias de produtos básicos, como eletrônicos, eletrodomésticos e bens de consumo diário”, disse a casa.

“Ainda assim, os melhores shoppings e localizações comerciais devem permanecer em demanda e ganhar relevância para as operações”, prosseguiu.

Preferências do banco

No recorte por empresas, a Multiplan é a principal escolha do Itaú BBA, sustentada por um portfólio dominante, potencial relevante de aumento real de aluguéis e disciplina na alocação de capital, com recompra de ações e venda de ativos. O preço-alvo é de R$ 36, equivalente a uma alta estimada de 26% frente à cotação atual.

A Allos se destaca pela escala e pela captura de sinergias, além de ter um dividend yield estimado em cerca de 12% para 2026. O preço-alvo é de R$ 37, o que representa potencial de valorização de 27%.

Já a Iguatemi aparece como aposta em shoppings de alto padrão (premium), com forte poder de precificação e empreendimentos considerados “troféu”. O preço-alvo é de R$ 34, correspondente a um retorno de até 28%.