Alta demanda impulsiona mercado de galpões, e crescimento deve seguir em 2026, segundo o BTG

Mercado de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo cresce em 2025, com queda da vacância e aluguéis em alta; BTG vê cenário positivo para 2026 (Imagem gerada por IA)

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O mercado de galpões logísticos de alto padrão em São Paulo encerrou o quarto trimestre (4T25) com desempenho positivo, reforçando a tendência de crescimento observada ao longo de 2025, segundo avaliação do BTG Pactual.

Em relatório, os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira apontaram que, entre outubro e dezembro, a absorção líquida, que é a diferença entre a área locada e a devolvida, alcançou 484,7 mil metros quadrados (m²), acima dos 483,5 mil m² no mesmo período de 2024.

No acumulado de 2025, o volume somou 1,5 milhão de m², contra 1 milhão no ano anterior, movimento que manteve a taxa de vacância em trajetória de queda, encerrando o período em 7,8%, abaixo dos 8,7% registrados no 1T25.

Dinâmica regional

Segundo o BTG, no raio de até 15 quilômetros da capital paulista, a vacância logística subiu para 10,7%, contra 10% no terceiro trimestre, em meio a movimentações pontuais.

Ainda assim, na visão do banco, o segmento permanece estável, com absorção líquida próxima da absorção bruta, o que indica baixo volume de devoluções.

No raio de até 30 quilômetros, o cenário seguiu aquecido, com mais de 330 mil m² entregues entre outubro e novembro e aumento trimestral de 7,5% nos preços pedidos. Além disso, os ativos devolvidos retornaram ao mercado com valores acima da média.

Já no raio de 60 quilômetros, a taxa de vacância recuou para 5,5%, ante 6,4% no 3T25, refletindo, na visão dos analistas, a forte demanda e a escassez de ativos.

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No raio de até 90 quilômetros, o destaque foi a cidade de Extrema, em Minas Gerais, que opera com baixa atividade construtiva e absorveu cerca de 50 mil m² no 4T25.

Lançamentos

Os lançamentos de galpões totalizaram 543 mil m² no quarto trimestre, com parcela relevante dos ativos já pré-locada.

Por sua vez, o preço médio pedido seguiu em alta e fechou o ano em R$ 32,1 por m², novo recorde histórico para o estado.

O BTG destacou que boa parte do estoque futuro do setor já está locada por meio de contratos built-to-suit (BTS) — modelo em que o imóvel é desenvolvido sob medida para um inquilino específico, com contrato de longo prazo.

Esse formato, de acordo com o banco, reduz o risco de vacância e contribui para reajustes positivos nos aluguéis ao longo do tempo.

Perspectivas para 2026

Para este ano, o BTG mantém uma visão positiva para a continuidade da melhora operacional do setor de galpões logísticos.

O banco espera que a dinâmica de lançamentos continue sendo compensada pelo alto volume de pré-locações e por projetos BTS, o que deve limitar o aumento generalizado de vacância no estado.

“As regiões mais próximas da cidade de São Paulo devem entregar um volume relevante de empreendimentos, enquanto os raios de 60 km e 90 km, na nossa visão, podem apresentar valorização mais expressiva nos aluguéis, justamente por registrarem menor atividade construtiva”, escreveram os analistas.