BTG recomenda fundo imobiliário de lajes corporativas com potencial de valorização de até 36%
O fundo imobiliário VBI Prime Properties (PVBI11) segue sendo uma das principais apostas do BTG Pactual entre os FIIs de lajes corporativas.
Mesmo em um cenário desafiador, com aumento da vacância e pressão sobre os rendimentos, o banco reforçou a recomendação de compra para o fundo, com preço-alvo de R$ 105, o que representa um potencial de valorização superior a 36% sobre a cotação atual, de aproximadamente R$ 76,80.
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PVBI11: Entre altos e baixos
Os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, que assinam o relatório do BTG, ressaltam que, nos últimos 12 meses, o PVBI11 passou por fortes oscilações.
O encerramento da renda mínima garantida de um dos imóveis, a saída de um grande inquilino de outro edifício e a expectativa de vacância subindo de 7,5% em janeiro de 2024 para 23% até setembro afetaram a distribuição de dividendos e derrubaram o valor da cota, que acumula queda de 20% nos últimos 12 meses.
Apesar das turbulências, o fundo imobiliário conseguiu expandir seu portfólio com a aquisição dos edifícios Cidade Jardim, Vera Cruz e The One, utilizando uma estratégia de troca de cotas considerada bem-sucedida pelo BTG.
Mais recentemente, o FII anunciou a venda de 756 m² no Edifício Vila Olímpia Corporate por R$ 20 milhões — valor 36% acima do custo de compra.
A operação vai gerar um lucro não recorrente de cerca de R$ 0,14 por cota, a ser distribuído até o fim do primeiro semestre.
Com isso, os dividendos devem permanecer em torno de R$ 0,50 por cota no período, sustentados pela venda, segundo os analistas.
Já para o segundo semestre, caso não haja novas vendas ou locações, os proventos podem recuar para aproximadamente R$ 0,49, alinhados ao resultado operacional.
De acordo com o BTG, o valor ainda representaria um dividend yield anualizado de aproximadamente 7,7%, considerando o preço atual de mercado.
Desconto relevante em ativos premium
Mesmo com as incertezas de curto prazo, os analistas veem uma forte assimetria de valor no fundo. Na visão deles, o PVBI11 é dono de uma das carteiras mais bem posicionadas do mercado, com concentração em ativos de alto padrão na Av. Faria Lima, área onde a vacância é baixa e os preços de locação superam os R$ 250/m².
Ainda assim, o fundo imobiliário é negociado a um valor de R$ 24,2 mil/m² — bem abaixo dos R$ 40 mil/m² observados em transações recentes na região.
A análise do BTG aponta um dividend yield projetado de 8,6% para 2026 e um desconto de 26% em relação ao valor patrimonial.
Segundo o banco, esse conjunto de fatores faz do PVBI11 uma das teses mais assimétricas entre os fundos de lajes corporativas, combinando qualidade dos ativos e forte potencial de valorização.
“Embora o curto prazo traga incertezas ligadas à absorção da vacância e à potencial queda dos dividendos, o potencial de valorização do fundo imobiliário permanece”, explicam os analistas.