Com juros altos, FIIs recorrem à troca de cotas para crescer, mas BTG alerta para riscos

Com juros altos, FIIs recorrem à troca de cotas para crescer, mas BTG alerta para riscos (Imagem: jabkitticha/ istockphoto)

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Mesmo com juros elevados, o mercado de fundos imobiliários (FIIs) ganhou tração nos últimos meses num movimento impulsionado pelo avanço das aquisições com pagamento em cotas, alternativa que permitiu aos gestores ampliar e diversificar o patrimônio sem recorrer a emissões tradicionais ou ao aumento do endividamento, segundo relatório do BTG Pactual.

De acordo com o banco, esse tipo de operação cresceu tanto na compra direta de imóveis quanto em processos de incorporação entre fundos, funcionando como uma solução “eficiente” em um ambiente no qual a captação via dívida ou ofertas ao mercado se mostrou menos atrativa.

Na avaliação da casa, a troca de cotas trouxe ganhos relevantes de eficiência para o FIIs, já que as transações costumam ter custos mais baixos, são realizadas a valor patrimonial e evitam a diluição do cotista minoritário.

Além disso, na visão do BTG, permitem uma alocação mais rápida dos recursos, favorecendo o crescimento e a diversificação do portfólio, sem elevar o risco financeiro dos fundos.

“Do ponto de vista estratégico, a troca de cotas se mostrou positiva em comparação aos modelos tradicionais de captação. Além dos custos menores, não elevam o risco do FII por meio do aumento do endividamento”, apontaram os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira no relatório.

Quais os malefícios?

Apesar disso, a dupla chama atenção para pontos de sensibilidade. Um deles é a precificação das transações, já que o pagamento em cotas pode levar o vendedor a exigir um prêmio de liquidez.

O outro risco é o chamado overhang, quando o volume de cotas recebidas supera a média de negociação diária do fundo, gerando pressão vendedora na bolsa de valores.

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Como forma de mitigar esses efeitos, boa parte das operações têm incluído cláusulas de lock-up, que restringem a venda das cotas por um período determinado, além de limites atrelados ao volume médio diário negociado (ADTV).

“Nem sempre esses mecanismos são suficientes para evitar pressões no mercado secundário. Mesmo em um cenário potencial de queda de juros, esses efeitos podem impactar de forma relevante o preço dos fundos”, alertou o BTG.

Uma estrutura que veio para ficar

Apesar dos desafios, o banco avalia que a aquisição via troca de cotas veio para ficar. “A estrutura se mostra uma ferramenta adaptável e com potencial de geração de valor quando bem executada.”

Na visão dos analistas, casos recentes de fundos como BTLG11, HGLG11, VILG11 e XPML11, que expandiram seus portfólios por meio desse modelo, reforçam essa leitura.

“Olhando para frente, acreditamos que a troca de cotas tende a seguir em alta, especialmente entre FIIs que possuem patrimônio robusto e boa liquidez, fatores fundamentais para mitigar os riscos citados”, afirmou o banco.

Abaixo, confira os ativos sob cobertura do BTB que efetuaram transações envolvendo troca de cotas:

Presente na tabela acima, um dos exemplos mais claros dessa nova fase é o fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos.

Em entrevista recente concedida ao Money Times, Gabriel Barbosa, sócio e gestor da casa, detalhou a estratégia adotada pelo FII: confira a íntegra aqui.