FOFs, papel ou tijolo? Especialistas revelam composição ideal para carteira de fundos imobiliários

Mercado de FIIs amadurece e exige equilíbrio entre papel, tijolo e FOFs, apontam analistas (Imagem: Canva/ Getty Images)

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Mesmo em um ambiente desafiador, com a taxa Selic no maior patamar em quase duas décadas, o mercado de fundos imobiliários no Brasil segue em crescimento e amadurecimento.

A avaliação é de Marcos Baroni, head de FIIs da Suno Research, e de Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Research, que participaram de um painel sobre o tema durante a Expert XP 2025, em São Paulo.

“Os fundos imobiliários hoje estão mais preparados. Continuamos crescendo apesar do cenário. Já somos cerca de 2,8 milhões de investidores, isso mostra que estamos no caminho correto”, afirmou Baroni.

FIIs de papel x FIIs de tijolo: Qual escolher?

Os analistas compartilharam suas visões sobre a alocação ideal em fundos imobiliários no ambiente atual, defendendo uma carteira balanceada.

“Vejo muitas pessoas perguntando se devem escolher papel ou de tijolo, mas eles não são antagônicos. Um portfólio vencedor tem que ter os dois, e até FOFs (fundos de fundos)”, afirmou Marx Gonçalves.

Segundo ele, no cenário atual, de inflação cedendo e taxa Selic em 15%, todas as classes de FIIs seguem atrativas, mas os fundos de recebíveis se destacam.

“Num cenário com juros altos pelo menos até o fim deste ano, inflação caindo, mas ainda acima da meta, os ativos de papel com risco pequeno a médio continuam interessantes, e muitos estão negociando abaixo do valor patrimonial”, disse.

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“Hoje, gosto de 45% a 50% da carteira em fundos de recebíveis, 40% em tijolo, que exigem mais tolerância à volatilidade, e 10% em FOFs, que estão bastante desvalorizados”, continuou.

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Baroni também comentou sobre os fundos de fundos, destacando que esses veículos podem ser interessantes, mas apresentam limitações importantes.

“FOF tem um problema estrutural grande. Acaba sendo uma opção para quem tem um viés mais oportunista”, ressaltou.

Em sua visão, uma carteira bem-posicionada, hoje, deve ter de 65% a 70% em FIIs de tijolo e 30% em papel — o oposto da sugestão de Marx.

Apesar das diferentes proporções sugeridas, os dois especialistas concordam que a diversificação entre classes é fundamental, e que o investidor deve levar em conta o próprio perfil antes de montar sua carteira.

Comportamento dos investidores

Além da evolução do mercado, os especialistas destacaram a importância do olhar além da análise técnica.

“Não adianta ficar só no campo técnico, é preciso entender o comportamento do investidor”, ressaltou Baroni.

Segundo ele, quem investe em fundos imobiliários não pode usar premissas de curto prazo para tomar decisões de longo prazo.

“Você não pode achar que timing supera o poder dos juros compostos. Invista com base técnica, mas privilegie o campo comportamental também”, disse.