Ibovespa Plim Plim: Fundo imobiliário que tem Globo como inquilina vira aposta do Safra; veja potencial de valorização e dividendos
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A equipe de analistas do Banco Safra elevou de neutra para compra a recomendação para o fundo imobiliário Vinci Offices (VINO11), embora tenha reduzido o preço-alvo das cotas de R$ 5,24 para R$ 5,15 para os próximos 12 meses.
O novo valor representa um potencial de valorização (upside) de aproximadamente 16,3% em relação à cotação atual, de R$ 4,43.
Em relatório, o Safra afirmou que a revisão da recomendação reflete o avanço da estratégia de desalavancagem do fundo, apoiada na reciclagem de ativos e na queda gradual da vacância do “Haddock Lobo 347“, um dos imóveis do portfólio do veículo.
De fato, o edifício chegou a uma ocupação contratada de aproximadamente 58% em julho. Em janeiro, estava na casa dos 20%.
Além disso, o banco destacou que o VINO11 apresenta uma precificação “bastante descontada” em relação ao seu valor patrimonial e à média histórica.
Pelas contas dos analistas, o fundo negocia, atualmente, a 0,47 vez seu valor patrimonial, ante média de cinco anos de 0,70 vez.
Segundo o Safra, esse desconto sustenta tanto o potencial de valorização das cotas na bolsa de valores quanto um dividend yield de 12,8% projetado para 2027.
“Reconhecemos que o VINO11 ainda carrega alavancagem elevada e um portfólio concentrado, mas entendemos que a execução das vendas de ativos já anunciadas, novas locações e desalavancagem reduzem significativamente os principais riscos para a tese”, escreveu a equipe de análise.
O principal pilar da recomendação
De acordo com o Safra, a desalavancagem por meio da reciclagem de ativos é o principal pilar da recomendação do veículo.
Isso porque, segundo o banco, o fundo vem executando um plano consistente de venda de imóveis menos aderentes à sua estratégia, com o objetivo de reforçar o caixa, antecipar o pagamento de dívidas e elevar a qualidade média do portfólio remanescente.
Os analistas lembraram que, em julho, o VINO11 anunciou a alienação do “Cardeal Corporate” por R$ 40 milhões — nível aproximadamente 12% acima do laudo de avaliação —, a um cap rate de 8,75% sobre a receita vigente.
Pelas contas da casa, a transação gerou ganho de capital de cerca de R$ 1,5 milhão (R$ 0,018 por cota) ao FII, com 80% do valor recebido à vista.
Além disso, o Safra destacou que o fundo celebrou, recentemente, um contrato para vender uma participação de 66,7% no “Oscar Freire 585”.
No caso dessa segunda operação, o veículo receberá aluguel adicional de R$ 250 mil mensais durante o período de cumprimento das condições precedentes.
“Entendemos que essas negociações podem gerar ganhos aos cotistas por reduzir a percepção de risco do VINO11, sem comprometer a capacidade de geração de renda recorrente do portfólio”, disseram os analistas.
“As duas transações devem, em conjunto, reduzir a relação dívida líquida/patrimônio líquido do fundo de 46% para 33% até o final de 2027”, prosseguiram.
Hoje, a dívida líquida do VINO11 soma aproximadamente R$ 370 milhões, equivalente a cerca de 32% do valor dos seus imóveis — um patamar “elevado, mas administrável”, na avaliação do Safra.
“O cronograma de vencimentos é alongado, não há descasamento entre ativo e passivo, e o CRI [Certificado de Recebível Imobiliário] Sede Globo SP, que representa 85% do passivo total, contém o mesmo indexador e vencimento do contrato de locação”, afirmou o banco.
“As vendas de imóveis devem reduzir essa alavancagem, gerando também um ganho com o rendimento do carrego do caixa superior ao custo financeiro dos passivos no curto prazo. Vemos o fundo diminuindo gradualmente a exposição financeira e ampliando a flexibilidade para pagamentos de dividendos à frente.”
A recuperação do ‘Haddock Lobo 347’
No caso do “Haddock Lobo 347“, o Safra afirmou que a recuperação da ocupação é o segundo vetor de destravamento de valor para a tese de investimento.
Segundo os analistas, após um período de vacância elevada, o edifício vem apresentando avanços comerciais com a assinatura de novos contratos, o que tende a melhorar a receita recorrente e reduzir os custos condominiais.
Atualmente, vale ressaltar, o VINO11 possui 85,7% de participação no empreendimento.
Mas para além do Haddock Lobo 347, o Safra avalia que o VINO11 possui um portfólio de lajes corporativas de boa qualidade, embora reconheça a concentração da carteira.
Isso porque o fundo detém participações em nove imóveis, que somam mais de 75 mil metros quadrados (m²) de área própria, localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro.
No entanto, desse nove, a sede da Rede Globo, na Chucri Zaidan, na capital paulista, representa mais de 50% da receita de aluguel do veículo.
“A carteira do VINO11 reúne empreendimentos bem localizados e locatários de perfil sólido, com destaque para a Sede Globo, principal ativo e responsável por cerca de 57% da receita de aluguel”, disse o Safra.
“Reconhecemos que essa concentração representa um risco, mas também confere previsibilidade à receita, dado o caráter atípico e de longo prazo do principal contrato”, prosseguiu.
Dividendos
Em relação aos dividendos, o banco afirmou que, para projetar a distribuição futura, considerou que o fundo concretizará a venda do Oscar Freire 585 pelo valor do laudo, que a vacância financeira decorrerá apenas do fim das carências dos contratos já assinados e que os contratos não terão aumentos reais nos valores de locação.
“Essas premissas, que consideramos conservadoras dadas as possibilidades de aumento das receitas do FII, geram um incremento no resultado distribuível à frente de 27% em relação aos valores operacionais atuais”, disseram os analistas.
Pontos de atenção
Quanto aos principais riscos para a tese de investimento, o Safra citou a não conclusão ou o atraso nas vendas de ativos, sobretudo do Oscar Freire 585, cuja alienação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes e poderia comprometer o plano de desalavancagem do fundo.
O banco apontou também um potencial ritmo de locação do Haddock Lobo 347 abaixo do esperado, a elevada concentração de receita em um único locatário, um eventual aperto monetário adicional ou a manutenção dos juros em níveis elevados por período prolongado, pressionando o custo da dívida, além de novas vacâncias ou inadimplências.
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