Ibovespa Fundo imobiliário vende nove imóveis por R$ 792 milhões e reduz exposição ao Carrefour; veja o lucro
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O Guardian Real Estate (GARE11) avançou na venda de um portfólio de nove imóveis ao Riza Renda Imobiliária Master, fundo imobiliário gerido pela Riza Real Estate, mostra fato relevante divulgado ao mercado.
Segundo o documento, a operação dá sequência a uma negociação iniciada em junho, quando o veículo assinou um Memorando de Entendimentos (MoU) para vender os ativos por R$ 804,4 milhões.
Agora, em 30 de outubro, as partes formalizaram o contrato de compra, com o valor ajustado para R$ 791,7 milhões.
Pelo comunicado, a transação envolve cinco unidades do Atacadão, três lojas do Grupo Mateus (GMAT3) e um empreendimento ocupado pelo restaurante Almanara. Os ativos estão distribuídos por seis estados brasileiros e possuem acordos de locação 100% atípicos.
A operação deve gerar um lucro bruto aproximado de R$ 177 milhões para o GARE11. A expectativa do fundo é que a negociação também reduza sua alavancagem em cerca de R$ 328 milhões, por meio da quitação de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados aos imóveis vendidos.
Como será o pagamento?
O pagamento foi estruturado em duas partes. A primeira, de R$ 632,2 milhões, inclui R$ 382,2 milhões em dinheiro e R$ 250 milhões em cotas subordinadas do próprio FII comprador.
Esses papéis permitirão que o GARE11 participe de eventuais ganhos futuros com os ativos por até seis anos, por meio de uma remuneração adicional (earn out).
Isso poderá ocorrer caso os imóveis sejam vendidos por valores superiores aos previstos na remuneração-base assegurada às cotas seniores do fundo da Riza.
Já os R$ 159,5 milhões restantes serão pagos ao longo do processo de desinvestimento conduzido pelo Riza Renda Imobiliária Master, à medida que os empreendimentos forem vendidos a terceiros. A estrutura é chamada de Sellers Finance.
Em outras palavras, o Riza Master comprou os nove ativos do GARE11, mas não pagará todo o valor de uma só vez.
O veículo pretende vender esses imóveis mais à frente e, à medida que essas operações forem concluídas, o Riza Master repassará ao GARE11 o saldo remanescente.
O porquê da venda
De acordo com a Guardian, gestora do GARE11, a venda faz parte da estratégia de administração ativa do portfólio e tem alguns objetivos principais.
O primeiro é reduzir a concentração de receitas e exposição de crédito ao Grupo Carrefour, que representava, até então, a maior contraparte do fundo. Com a operação, a fração do conglomerado nos resultados do FII passará de 41% para 38%.
O segundo é reequilibrar os segmentos de renda urbana e logística na carteira, além de reduzir a alavancagem e ampliar a capacidade financeira para futuras aquisições.
A gestora afirmou que pretende direcionar os próximos investimentos principalmente à expansão do portfólio de galpões.
A transação também marca a saída do Grupo Mateus da carteira do GARE11.
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