Fundos imobiliários (FIIs): Basear decisão de investimento apenas por dividendo é olhar pelo retrovisor

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O mercado de fundos imobiliários (FIIs) cresceu exponencialmente nos últimos quatro anos, saltando de 204 mil investidores em 2018 para 1,62 milhões em março de 2022.

Esse crescimento é atribuído parcialmente ao movimento de queda da taxa Selic, que atingiu sua mínima histórica de 2% ao ano em agosto de 2020, alinhado às características dos próprios FIIs: pagamento mensal de dividendos livres de imposto de renda.

Ainda que os rendimentos mensais sejam considerados o grande atrativo dos FIIs, sobretudo para o investidor pessoa física, especialista ouvido pelo Money Times alerta que outros critérios precisam ser analisados para evitar frustrações.

Para Ronaldo Candiev, analista de fundos imobiliários, “basear a decisão de investimento apenas pelo dividendo é olhar pelo retrovisor”. O especialista em FIIs explica que a análise deve ser mais abrangente, buscando entender a origem do rendimento.

Candiev esclarece, por exemplo, que o último dividendo distribuído por um FII pode ter relação com um ativo que foi vendido naquele período ou mesmo com um contrato de locação que esteja prestes a acabar.

Fundos de tijolo versus fundos de papel

“Considero que a discussão sobre o dividend yield [rendimento do dividendo, em tradução livre] é algo que causa muita confusão entre os investidores, principalmente porque temos duas categorias diferentes de fundos imobiliários – os fundos de tijolo e os de papel”, conta Ronaldo Candiev.

Segundo o especialista em FIIs, as duas categorias não podem ser comparadas por meio do rendimento do dividendo, uma vez que o indicador não demonstra o retorno total do ativo.

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No caso dos fundos de tijolo, investimento focado em imóveis físicos, ocorre apreciação de capital ao passo que o ativo imobiliário – um galpão logístico, por exemplo – se valoriza com o tempo.

Deste modo, um fundo de papel que paga mais dividendos por mês pode ter um retorno total menor que um fundo de tijolo quando comprados a médio e longo prazo.

Entenda os riscos de cada fundo

Compreender os riscos envolvidos nas operações com fundos imobiliários é outro ponto decisivo para evitar frustrações, aponta Candiev.

Para os fundos de tijolo, o analista recomenda que se observe a qualidade do portfólio do FII, considerando fatores como a localização geográfica e a qualidade construtivas dos imóveis, visto que são critérios que vão influenciar diretamente no risco da vacância – isto é, as chances do imóvel ficar sem inquilino.

No caso dos FIIs logísticos, por exemplo, galpões a um raio de 30 quilômetro de distância de grandes centros urbanos e com classificação AAA têm menor risco de vacância quando comparados a imóveis mais distantes e com padrão construtivo inferior.

Do mesmo modo, escritórios localizados próximos ao centro financeiro, como a região da Faria Lima, levam vantagens sobre empreendimentos que estão em áreas mais afastadas.

Já para os FIIs de papel, como os de recebíveis imobiliários, Candiev chama a atenção para o risco de crédito, ou seja, a dificuldade que o credor do fundo tem para honrar com sua dívida.

O especialista explica que fundos que possuem maior pulverização de credores têm menor risco de crédito.

Por fim, Candiev considera que olhar para a gestora do fundo é tão importante quanto analisar o fundo em si: “Gestores de qualidade têm continuamente conseguido entregar retornos superiores ao Ifix [índice de referência do mercado de fundos imobiliários]”.

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