É compra: Este fundo imobiliário entrega retorno de dividendos de 15,4%, calcula XP; veja qual

XP recomenda VGIR11 e projeta yield de 15,4% (Imagem: Canva/ Getty Images)

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A XP Investimentos reiterou a recomendação de compra para o fundo imobiliário Valora CRI CDI (VGIR11), com preço-alvo de R$ 9,75. Com a cota sendo negociada atualmente a R$ 9,55, o potencial de valorização é de 2,1%.

Os analistas da casa projetam um dividend yield de 15,4% para os próximos 12 meses, o que representa um rendimento médio mensal de R$ 0,12 por cota.

Segundo a corretora, o fundo se destaca pela gestão qualificada, exposição integral ao CDI e uma carteira composta majoritariamente por operações estruturadas internamente, o que permite maior controle e monitoramento.

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Acima do CDI

Embora o portfólio seja considerado de risco moderado, a XP ressalta a presença de garantias robustas nas operações da carteira do FII.

Desde seu lançamento, a cota do VGIR11 acumula uma rentabilidade de quase 110%, contra 72% do CDI bruto no mesmo período.

Pela métrica de rentabilidade patrimonial ajustada, que considera a variação patrimonial e o reinvestimento dos proventos, o retorno histórico é equivalente a CDI +3,5%.

O desempenho supera, por exemplo, o do KNCR11, outro FII atrelado ao CDI, mas com menor risco de crédito – diferença que justifica prêmio, segundo a casa.

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Entre janeiro e abril de 2025, a receita do VGIR11 somou R$ 0,53 por cota, alta de 2,3% na comparação anual. A valorização foi impulsionada pela alta da Selic, que elevou a receita com juros em 4,3%.

No mesmo período, as despesas caíram 27%, o que resultou em um crescimento de 7,4% no resultado e de 7% na distribuição de rendimentos frente ao ano anterior.

Inadimplência controlada

O relatório também destaca o CRI Guaicurus, que representa 1,3% do patrimônio do fundo e entrou em inadimplência em julho de 2024, após a garantidora solicitar recuperação judicial.

Ainda assim, a gestão do VGIR11 executou as garantias e obteve a posse indireta de dois terrenos em São Paulo, com valor estimado em 137% da dívida.

Um compromisso de venda para esses espaços foi firmado no início de 2025 por um valor 44% acima do saldo devedor, embora a conclusão da operação dependa de diligências jurídicas e ambientais.

Apesar da incerteza quanto à parte a ser recebida em permuta, a XP elogiou a rapidez da administradora na condução do caso, destacando a competência da equipe gestora.

Nem tudo são flores: Riscos no radar

Entre os principais pontos de atenção, a corretora destaca a elevada concentração do portfólio do fundo em alguns devedores.

“Caso algum devedor deixe de honrar suas obrigações, o fluxo de pagamento dos CRIs será interrompido, impactando a distribuição de proventos. Embora as operações possuam garantias, sua execução pode levar tempo. Esse risco é maior em FIIs com carteiras concentradas”, alertam os analistas.

Outro risco apontado é o de pré-pagamento. A corretora ressalta que, em determinados momentos de mercado, tomadores de crédito com dívidas elevadas podem optar por quitá-las antecipadamente para contrair novos empréstimos com taxas mais baixas.

Na prática, isso interrompe o pagamento de juros previstos, afetando a rentabilidade do fundo.

A XP também lembra que, por ser um ativo listado em Bolsa, o fundo está sujeito à volatilidade de mercado, influenciada por fatores macroeconômicos e decisões de política pública tanto no Brasil quanto no exterior.